제1절 콘도미니엄 운영상의 문제점

1. 콘도미니엄 이용자에 대한 경비의 부과문제

콘도회사들이 관리비를 책정하는데 있어서 연(월) 관리비와 이용시의 이용자 부담경비를 분리하여 받고 있는 실정이다. 그러나 대부분의 회원들은 관리비에 있어서 일원화하고자 하는 경향이 많은 것으로 나타나는데 그것은 년간 관리비를 지불할 때 이용시의 이용자 부담경비를 함께 지불하게 되면 후에 콘도를 이용할 때 별도의 이용시의 이용자 부담경비를 지출하는 부담이 없으므로 심적인 부담도 없게 되어 쾌적한 휴가를 보낼 수 있을 것이라고 생각하고 있으며 친지나 동료에게 대여하였을 때도 물질적인 부담이 없게 되어 좋은 선물이 될 것이다. 보통 일반적인 여관의 하루 사용료에 비하여 비싼 가격으로 이용시의 이용자 부담경비를 지출하게 되어 많은 심적 부담을 안겨주기 때문에 이용시 이용자 부담경비는 년 회비제에 포함시켜 보다 저렴한 가격으로 책정되어야 한다고 본다. 또한 회원들에게 관리비 부담을 적게 하기 위하여 타수입원이 될 수 있는 부대시설 즉, 슈퍼마켓, 식당, 매점, 위락시설 등에서 나오는 수입으로 회원들에게 이익을 돌아가도록 혜택을 부여하면 이용시의 이용자 부담경비를 책정하는데 있어서 많은 도움이 된다고 본다.

2. 관리 운영상의 문제점

대부분의 일반 콘도미니엄 회사들이 콘도미니엄 분양시 자체영업사원 및 외주(특별한 회사명이 없이 개인적으로 판매 : 물때) 혹은 신문광고 및 콘도 복덕방(자체의 영업판매 조직을 갖추고 있으며 콘도와 함께 골프 회원권도 매매함) 등을 통하여 분양하는데 이 과정에서 자체 영업사원들에 의하여 콘도분양을 하였을 경우 별로 큰 문제가 발생되지 않지만 외주 또는 콘도 복덕방에 의하여 콘도를 분양받았을 경우 다소 문제가 발생된다고 생각된다. 왜냐하면 외주 또는 콘도복덕방에서 분양을 받을시 분양하는 회사의 갖추어진 시설 혹은 갖추게 될 시설물과 객실내의 비품에 대하여 너무 과대선전을 하므로써 입회원들에게 불이익을 초래하며 해약까지 해야 하는 사례가 발생되고 있다.

예를 들면, 분양회사의 갖추어진 시설이 테니스장, 수영장 뿐인데 앞으로 골프장, 승마장, 낚시터 등을 갖출 계획이고, 객실내의 자제품 및 비품들은 최고급품이라고 선전하므로써 선의의 피해를 보게 하는 것이다. 이렇게 하여 일단 분양이 끝나면 분양회사는 사후 전반적인 관리를 해야 한다. 그렇지만 분양회사 내에는 회원 개발부(영업부)와 회원관리부(관리부)가 있어 실질적으로 회원관리는 회원관리부에서 맡아서 하는 입장이다. 회원관리부는 분양 회사 내에서 운영되고 있지만 회원들의 요구사항이나 처음 분양당시 갖추게 될 부대시설의 확충문제 등 제반 사항들이 잘 관철되지 못하고 있어 회원들의 불평을 받고 있다. 회원관리부는 단지, 년간 관리비(건물보수비, 관리인 월급 등) 혹은 년회비(건물보수비, 관리인월급, 레저보험, 위험보험, 1일 사용 소모품 등)을 받아 관리할 뿐이다. 그러므로 분양회사는 처음 분양당시 영업부 사원들에 의하여 분양된 약정을 지킬 수 있도록 회원관리운영에 만전을 기해야 할 것이다.

3. 콘도미니엄 이용상에 문제점

1) 이용일수의 문제점

현재 국내 콘도미니엄의 일반적인 이용일수를 보면 1 unit당 년 중 28일로써 휴가계절인 여름과 겨울 이용일수가 각4일이고 주말 및 평일 이용일수가 각 10일이다. 그러나 대부분의 이용객들의 이용시기가 여름과 주말 또는 휴가기간이기 때문에 평일에는 예약 상황이 별로 많지 않다가 이 시기만 되면 모두 사용하려는 이용자 뿐이어서 운영에 큰 문제점이 있다고 생각한다. 그렇기 때문에 휴가기간이나 주말을 피하여 년중 이용할 수 있는 방법을 연구하지 않으면 안된다고 본다. 그렇게 하기 위해서는 콘도주변환경을 재정리하고 특히, 스포츠시설(Ski장, Golf장, 낚시터, 테니스장, 볼링장, 캠프장, 조깅코스) 및 위락시설(오락실, 디스코장, 사우나장, Bar) 등의 부대시설을 갖추고 또한 모든 업무를 휴양지에서도 할 수 있는 BUSINESS CENTER(팩시밀리, 타자, 테렉스, 복사기 등)을 갖추면 보다 많은 이용객이 평일에도 늘어날 것으로 사료된다. 또한 요즈음 일반 여행알선 업자에 의하면 콘도미니엄 이용권을 교환, 알선 하므로써 타 콘도미니엄 이용을 유도하고 있기 때문에 복잡한 시기에 고객을 분산시킬 수 있다고 본다. 그러나 이러한 콘도미니엄의 유기적인 관계를 맺고 이용자들에게 혜택을 주기 위해서는 콘도미니엄 사업자들의 협회가 구성되어 이용객이 평일에도 이용할 수 있는 활성화 방안을 논의 하므로써 콘도미니엄 이용에 있어서의 문제점을 해결할 수 있다고 본다.

2) 수하물 운반시스템과 매점 영업시간의 문제

고객들의 휴대품이 많을 경우 이것을 운반해줄 수 있는 수하물 운반시스템이 없기 때문에 많은 불편이 있다고 보며, 고객이 미처 준비하지 않은 물건이 있을 경우에도 부대시설내 판매장의 영업시간이 일찍 끝나는 경우가 많기 때문에 불편한 사항이 적지 않다. 대부분 콘도미니엄의 위치가 휴양지나 변두리에 위치하고 있으므로 필요한 물건을 가져오지 않았을 경우 콘도미니엄 내에서 살수 있어야 되지만 그렇지 못한 경우가 많아 이런 문제를 해결하기 위해서는 보통 10시경에 매점을 끝나는 것을 12 내지 새벽2시 까지 연장 운영하는 것이 바람직하며 식음료는 야간에도 식사할 수 있도록 하는 시스템이 요망된다.

제2절 콘도미니엄 육성방안

1. 콘도미니엄 경영의 다각화

국내기업의 해외 부동산 투자가 급격히 늘고 있는 실정이다. 그 동안 국내기업의 해외 부동산 투자는 업무용 등 극히 제한된 범위에서만 이루어져 왔으나 정부가 1989년2월초 해외 부동산 투자를 대폭 자유화하므로써 해외의 부동산에 본격적으로 눈을 돌리게 된 것이다. 투자대상도 종전에는 사무용 업무용이 주종을 이루었으나 최근에는 콘도미니엄 등 여러 분야로 넓혀져 가고 있다. 이와 함께 최근 국내에서 일고 있는 레저 및 해외 여행붐을 이용, 콘도미니엄을 해외에 확보하려는 움직임도 본격화되고 있다.

이런 이유 외에도 외국의 부동산 가격이 국내에 못지않게 상승 추세여서 그 자체로도 투자 가치가 있다는 점도 해외 부동산 투자의 활성화 요인이 되고 있다. 쌍용건설이 1989년 2월 17일에 완공한 로스앤젤레스의 레지던스인 그 대표적 케이스다. 200객실 규모로 총1천9백80만달러가 투입된 레지던스인은 쌍용이 투자와 건설까지 하고 경영은 메리웃호텔(Marriot Hotel)체인에 맡기고 있다. 쌍용측은 콘도미니엄과 호텔의 중간형태인 레지던스인의 전망이 밝다고 판단, 1989년8월 중에 샌디에고에 150객실 규모의 레지던스인을 추가로 건설예정이다.¹⁾ 또한 레저업계는 레저시설을 짓는 비용이 국내보다 해외가 더 싸고 최소한 한국 여행객만으로도 운영을 해 나갈 수 있다고 확신 때문에 최근 해외쪽으로 눈을 돌리고 있다. 한국콘도는 하와이군도 카와이섬의 프린스빌 골프장 안에 콘도미니엄 114개실을 건설할 예정이다. 이 회사는 괌도 발리섬 태국의 바타야 등 내국인 관광객이 많은 지역에도 콘도미니엄을 건설하기 위해서 부지를 물색중이다. 삼립개발은 최근 발리섬에 콘도미니엄을 건설하기로 인도네시아 정부로부터 허가를 얻어 냈으며 코오롱도 역시 발리섬에 120규모의 콘도를 일본과 합작으로 건설할 계획이다. 이렇게 국내기업들이 해외에 눈을 돌려 본격적으로 나서는 이유는 단지 부동산 투자가치라기 보다는 국민생활환경 여건이 많이 향상되었고 관광 패턴이 국내관광 뿐만 아니라 해외관광에 많은 관심을 보이고 있는 상황때문이라고 본다. 그러므로 더욱더 많은 국내기업이 해외 유명관광 지역에 투자하므로써 국내 레저산업은 물론 국제적인 레저산업을 육성해 나간다는 뜻에서 매우 바람직하다고 본인은 사료된다. 그렇게 하기 위하여 내국인이 많이 왕래하는 "타이페이"와 열대의 밀림과 남지나해의 낭만을 동시에 느낄 수 있는 보르네오섬의 "코타키나바루" 또한, 해상 스포츠의 요람이며2차대전의 격전지로 유명한 "사이판", 7,000여개의 섬으로 이루어진 "마닐라"에도 국내기업들이 적극적으로 콘도사업에 진출하는 것이 바람직하다고 본다.

2. 국내기업의 RCI 가입의 촉진

앞에서 기술한 바와 같이 현재 국내 콘도미니엄 및 호텔이 RCI에 가입한 수는3개이며 가입예정은 2개로 나타났으며 그 예정지역은 전국 각 지역 휴양지가 그 예정 지역이다. 현재 (주)URC는 RCI Chain망에 가입하여 국내 RCI가입에 중추적인 역할을 해오고 있으며 적극적으로 가입을 유도해오고 있다. 현재 이에 가입되어 있지 않은 많은 콘도와 호텔이 여기에 약간의 unit을 제공하므로써 전세계 66여개국 1,700개의 콘도 및 리조트 시설을 교환 이용할 수 있으므로 그 전망은 레저업계에 새로운 변화를 가져오고 있다. 보통 콘도미니엄1 unit당 연중 사용일수가 28일인데 비하여 RCI가 알선하고 있는 교환 콘도망은 전세계 각국의 콘도의 사용권1개로(1년1주일 보통 30년간) 교환할 수 있는 것으로 어떤 콘도라도 사용권을 구입할 수 있도록 주선하고 있어²⁾ 해외여행의 붐을 타고 많은 회원이 여기에 가입하리라고 생각되며 이렇게 위해서는 보다 많은 지역에 콘도미니엄을 건설함과 동시에 RCI에 많은 unit을 가입시킴으로써 콘도미니엄 사업에 활성화를 가져올 수 있다고 본다.

3. 도시에서의 콘도호텔의 개발

현재 국내 콘도미니엄 사업은 주로 각 유명 휴양지에 건설되어 왔으나, 휴가시기와 주말을 이용하는 이용 개인 외에는 많은 시간과 경비가 소요되므로 불편한 점이 없지 않다. 그러나 요즈음, 오피스텔과 같은 업무용과 주거용 혼합형 건물이 도심에 많이 건설되며 대단한 호응을 얻고 있는 실정이다. 그렇다면 콘도미니엄이 유명 휴양지에만 있을 필요는 없다고 생각한다. 사업하는 회원이 바이어나 외국에서 방문한 친척등 잠시, 시내에 투숙할 경우 도심의 콘도호텔을 이용한다면 한층 더 이용가치가 있다고 본다. 현재 콘도미니엄을 완전 분양하여 등기하는 형식에서 회원제로 활용한다면 일반 관광호텔에서도 객실 수 5% 정도를 회원제로 받아들이고, 연중 사용일수를7일정도 한다면 대단한 호응을 얻게 될 것이다.

1988년11월 교통부 발표에 의하면 콘도미니엄 건설은 전국 어디에서나 건설허가가 나오면 걸설할 수 있어 콘도호텔의 도심지 건설이 활발해질 것으로 본다. 현재 해운대 해변 중앙에 위치한 글로리 콘도호텔이 있는 실정이며 앞으로 더 많은 콘도호텔이 도심지에 건설되어 각종 서어비스를 받으며 휴양할 수 있게 육성되어야 한다.