앞 표에서 본 바와 같이 순수한 콘도운영 업체를 보면 프라자 리조텔(구, 정아, 명성), 한국, 글로리, 진안, 동방, 워커힐 등6개 업체이며 자회사 객실 수를 보면 프라자 리조텔이 2,498실, 한국 603실, 글로리 244실, 진안 54실, 워커힐 26실, 동방 61실 등 총3,486실이며 이중에서 글로리 콘도 244실은 모두 RCI에 가입되어 있다. 그러나 이들 대부분의 콘도회사가 약간 부대시설을 갖춘 반면에 전적으로 종합휴양업체로 운영하고자 하는 업체는 쌍용이 용평에 205실의 스키장호텔2개와 골프장 7홀을 갖추었으며 앞프가 진부령에 104실 규모의 스키장호텔을 그리고 베어스 타운이 경기도 포천군에 120실 규모의 스키장 유스호텔을 운영하고 있으며 앞으로 더욱더 부대시설을 확장해 나갈 계획인 것으로 알고 있다.

또한 단순한 객실만 갖추어 전원주택내지 별장으로 개인인 단독 분양하는 업체는 가원주택(설악비치하우스)이 속초해수욕장내에 72실을 분양하여 정기적인 셔틀버스를 운행하고 있다. 대부분 이러한 단독분양업체는 회원들에게 완전히 등기를 필하여 줌으로써 개인소유권제도로 운영하고 있는 형편이다. 그리고 기타 레저업체로써는 조양레저가 청평별장 2채에 35실 정도를 운영하며 부대시설로써는 수상스키, 윈드서핑, 행글라이더, 스킨스쿠버, 트래일러 하우스 등을 갖추고 있으며 뉴월드 리조트(신세계)는 용평 횡계리에 47실 중7실을 운영하고 있으며 모두 회원제로 되어 있는 입장이다. 그러나 앞으로 국내경제성장과 국민소득이 향상되는 상황이기 때문에 국민의 여가활용에 도움이 되는 레저사업 회사들이 더욱더 활성화되어 갈 것이다.

현재 평택에 (주) 성아실업이 TOUCH LEISURE TOWN을 건설하고 있으며 (주) 삼립개발은 설악산 근처에 1991년 국제 17차 잼보리 대회 유치를 목표로 Highla Resort를 건설하고 있다.

제5절 외국의 콘도미니엄 운영제도

1. 미국의 콘도미니엄

미국의 콘도미니엄은 우리나라의 콘도미니엄과 많은 차이가 있으며 관리회사들의 운영제도의 변형과 개발로 뚜렷한 어떤 유형으로 구분 할 수 없는 실정이나 그 대표적인 것은 1) 주거용 콘도미니엄(Residential Condominium) 2) 휴양 콘도미니엄 (Resort Condominium) 3) 전환 콘도미니엄(Conversions Condominium) 4) 상용 콘도미니엄(Commercial Condominium) 등이 있다.

1) 주거용 콘도미니엄(Resident Condominium)

연령이나 재산소유 과정에 있어서 각계각층의 사람들이 새로운 생활형태로서 주거용 주택으로 콘도미니엄을 갖기를 원하고 있다. 주거용 콘도미니엄은 모양이나 크기가 다양하고 모든 층의 사람에게 비슷한 생활 스타일을 제공하고 있다. 주거용 콘도미니엄을 다 가구 형의 주택인 점에서는 아파트와 유사하다. 주거용 콘도미니엄이 인기가 있는 것은 경치가 아름답고 관리회사의 서비스가 좋고, 보통, 사람이 구하기 힘든 좋은 장소에 위치하고 있으며 금융기관과 보험회사에서 자금지원과 주택소유로 발생하는 위험과 유지비용 요소를 제거하여 주는 동시에 콘도미니엄의 구입조건을 유리하게 만들어 주기 때문에 미국에서는 대부분의 사람들이 콘도미니엄은 그들의 생활방식을 편리하게 만드는 좋은 방법이라고 생각한다.

2) 휴양 콘도미니엄(Resort Condominium)

휴양 콘도미니엄은 경치가 좋은 유명관광지인 해변, 골프장, 스키장 등의 휴양지에 위치하고 있다.이러한 휴양 콘도미니엄은 인터벌 회원제(Interval membership)와 기간이용 회원제 (Time sharing membership)는 유럽과 남미에서 시작되었다. 이 제도는1개의 객실이 수명의 회원에게 판매되어 각 회원은 이용기간이 정해진 이용기간에 대한 회비 (Assessment)만 납부하면 되는 것이다. 이것은 휴가를 즐기려는 사람들에게 저렴한 비용으로 휴가를 즐겁게 보낼 수 있도록 하는 좋은 제도라고 할 수 있다. 우리나라의 콘도미니엄은 이러한 휴양 콘도미니엄과 유사하다고 할 수 있다.

3) 전환 콘도미니엄(Conversion Condominium)

전환 콘도미니엄은 임대 APT빌딩을 새로운 형태의 주택으로 개수하여 더 많은 이익을 얻기 위하여, 개별 아파트를 단위별로 개인에게 분양하는 것이다. 건물 전체를 파는 것 보다는 개별적으로 분양함으로써 더 많은 돈을 받을 수 있다.

4) 상용 콘도미니엄(Commercial Condominium)

상용 콘도미니엄은 임대사무실 대용으로서 소규모의 의사회, 변호사 사무실, 회계사 사무실 등으로 사용되며 이러한 상용 콘도미니엄을 이용함으로써 사용자들에게 세제의 혜택이 있다.

2. 미국의 콘도미니엄 운영제도

미국의 콘도미니엄은 형태가 모두 가지각색의 여러 가지 형태로 되어 있다. 따라서 뚜렷한 유형으로 구분하기가 힘들며 대개의 경우 콘도미니엄1개의 객실은1인 또는 소수의 회원이 소유권을 가지며 소유자가 사용하지 않을 때는 다른 사람(비회원, 다른회원)이 사용할 수 있고, 콘도미니엄을 관리운영하는 전문회사 또는 회원이 선출할 운영위원이 관리운영을 책임지고 있고 관리운영에서 발생하는 이익이나 손실은 회원들간에 배분되는 것이 대표적이다. 현재 대부분의 콘도미니엄 운영방식은 기간이용 소유권제(Time Sharing Ownerships)를 체택하고 있다. 오늘날 높은 이자유과 계속되는 부동산 가격의 급격한 상승으로 인해 중산층이 구입할 수 있는 것은 기간이용 소유권제 콘도미니엄이다. 이 제도는 1960년에 프랑스의 알프스 지방에서 그 개념이 발생하였으며 유럽을 거쳐 1970년대에 미국에 소개되었다. 기간소유권제 콘도미니엄의 구입자는 1년 중 특정기간동안 콘도미니엄의 객실을 구입하여 사용하게 된다.

1975년에 기간 이용 소유권제 콘도미니엄의 판매는 5천불이었으나 1980년에는 총 분양액 18억불이었으며 1982년에는 20억불이라는 수치를 나타냈으며, 주당5천세대가 기간이용 소유권제 콘도미니엄을 구입했다는 계산이다. 최근7년간 분양액은 2천5백%의 증가를 기록했다.²⁾

기간이용 소유권제 콘도미니엄은 완전소유권의 콘도미니엄 보다 비용부담이 적기 때문에 훨씬 경제적이다. 일년동안 소유주가 일단 확정이 되면 새로운 영업을 위한 노력 없이도 되기 때문에 경영층면에서 볼 때 매력적이나 콘도미니엄 경영자들은 이 제도가 완벽한 것이 아니라고 생각하며, 이 제도에 대한 연구를 거듭하여 많은 새로운 제도들이 생겨났다.

원칙적으로 기간이용 소유권제에는 소유제와 사용권제의 형태가 있으며 분양방법에 따라 이들 두가지에서 변형된 형태는 수없이 많다.

1) 소유제

콘도미니엄 구입자는 계약서에 명시된 특정 기간동안 콘도미니엄의 완전한 소유권을 갖는다. 소유제로 구입한 콘도미니엄은 임대하거나 판매할 수 있으며 재산의 일부로 남겨둘 수도 있다. 일반적인 콘도미니엄과 마찬가지로 부동산세를 지불하여 저당세와 기타의 세금에 대해서는 공제받을 수 있다. 그러나 공제는 콘도미니엄을 실제로 소유하는 기간만큼만 적용된다. 소유제에는 또 일반차용제(tenacy in Common Tivse Sharing)와 인터벌 소유제(Interval Ownership)로 나누어진다. 첫째로, 특정한 주나 또는 몇 주 동안 독점사용권을 보장 받는다.

둘째로, 인터벌 소유제는 가장 일반적인 형태로서 구입자는 대개 20년 내지 40년동안 일년에 특정한 주나 또는 몇주동안 소유하게 된다. 만가년도에 구입자는 다른 구입자들과 함께 그 휴양콘도미니엄의 공동거주권을 갖는다.

2) 사용권제

콘도미니엄 구입자는 그 콘도미니엄을 소유하는 것이 아니라 대개 10년 내지 40년의 일정기간동안 일년에 원하는 몇주간을 사용할 수 있는 권리만을 갖는다. 사용권제 콘도미니엄 구입자는 이익을 남겨 봤거나 임대를 제한하고 있으며 사용권제에는 세가지의 기본형태가 있다.

(1) 휴가권제(Vacation License)

가장 대중적인 형태로서 구입자는 10년에서 40년 이내에 매년 사용하기를 원하는 한 주 또는 몇 주 동안 콘도미니엄을 사용할 허가증을 구입하며 매년 구입자가 원하는 기간(Work or Weeks)을 바꾸어 이용할 수 있다. 이 휴양허가제는 구입자의 이익을 위한 판매를 제한하고 있으며 임대를 허용하지 않는다.

(2) 휴가권 대여제 (Vacation Lease)

이것은 휴양허가제와 유사하나 구입자는 대개 자신의 유니트를 임대할 수 있고 권리의 양도가 가능하다.

(3) 회원제 (Membership Club)

회원제는 콘도미니엄 구입자가 클럽회원들의 이익을 위해 운영되는 비영리 협회의 회원권을 구입하는 것을 말한다. 구입자는 특정한 기간을 구입하거나 매년 자기가 원하는 기간을 바꾸어 사용할 수 있으며, 회원권을 팔거나 임대할 수 없다.

3. 일본 콘도미니엄의 운영제도

일본의 콘도미니엄은 부동산+숙박업소+서어비스 산업이다. 일본은 70년대 중반을 기점으로 하여 구미의 콘도미니엄과 약간 다르게 발전하였으며 다음과 같이 분류할 수 있다.

1) 구분 소유제도

구분소유제도는 건물의1실을1인의 소유자가 소유하는 방법이다.

소유자가 이용하지 않은 기간은 일반객에게 이용되어지면 그 수익의 일부는 소유자에게 배당 되어진다.

2) 전체공유제도

전체공유제도는 건물 전체를 다수의 소유자가 공유하는 제도이다.

3) 구분공유제도

구분공유제도는 객실1개당 10명의 소유자가 공유하는 방법으로 회원제 형태로 운영되고 있으며 배당을 의무로 하지 않고 있다.

4) 복합 소유제도

복합소유제도는 건물 전체의 일부분은 콘도미니엄 방식으로 하고, 다른 한 부분을 공유하는 방식으로 하는 방법이다. 이 분야는 점차적으로 발전하는 단계이다.

일본에서는 공유방식 즉 공유지분권 분양방식으로 이용되는 숙박시설의 형태인 <콘도미니엄>은 <비지니스>호텔, <리조트>호텔로 표현될 수 있는데 이들 호텔은 제2의 가정 형태의 숙박시설로서 생활본거지가 아닌 일상거주의 권리를 위한 필수 건물이라는데 특색이 있다. 이용자는 거주 이외의 사용 즉 가수요의 사용이기 때문에 항상 사용할 수 있는 가능성은 거의 없다. 이는 특정 다수인이 소유자로서 공유하여 사용하는데 각 공유자의 사용기간은 공유자와 공유호수의 비율로1개월이 될것인지 또한1년간으로 할 것인지 결정되는 것이 원칙이지만 수익배분방식 유형은 ① 대영방식, ② 운영하는 자체내부에서의 분배방식으로 크게 나눌 수 있다.

대여방식은 소유 또는 공유권자가 일정기간동안 자기 사용 권리일 수를 제3자에게 이용토록 하는데 목적이 있고, 운영자 측에 시설을 대여하고 운영자측은 이를 제3자에게 이용케하여 수익을 올리고 일정수익을 대여료(Lease)로서 지불보증하는 것을 특징으로 한다.