제1절 한국의 콘도미니엄의 동향

1. 한국의 콘도미니엄 시장 개황

우리나라에 콘도미니엄이 처음 소개된 것은 1980년7월 선발업체인 한국 콘도미니엄사가 처음으로 경주 보문단지에 25평형의 객실 100개의 규모의 콘도미니엄을 건설하여 분양한 것이 시초이며 진안 콘도미니엄이 참가하므로써 콘도 사업이 활기를 띄기 시작하였다.

콘도미니엄은 관광 숙박업소가 아닌 일반 숙박업소로서 1982년만 해도 시·군에서 건축허가만 얻으면 건설이 가능했으나 1982년12월31일자 관광건설법 시행령이 설정되어 우리나라 법령에 휴양 콘도미니엄이란 용어가 최초로 등장하였다. 그 후 1983년4월26일 동 시행령이 다시 개정되어 콘도미니엄을 분양하기 위해서는 전체 건축 공정의 30% 이상의 공사가 진행되어야 하고 대지의 소유권이 확보되어야 하는 등의 분양요건이 강화되었으며 1987년7월7일에는 교통부 훈령 제857호로 "휴양 콘도미니엄의 지도 및 감동에 대한 요령"이 공포되어 콘도미니엄 건설, 분양, 관리 등에 관한 세부적인 지침이 발효되었다.¹⁾ 현재 10여 개의 콘도미니엄 회사가 있으며 앞으로 더 많은 기업의 참여가 예상되므로 건전한 방향으로 육성, 발전되어야 하겠다.

2. 한국 콘도미니엄의 운영방식

콘도미니엄의 운영방식은 유니트의 운영방식과 기간제 이용소유권(TSO), 공간은행(Space Bank) 및 휴가개념(Vacation Lioense Conception)으로써의 운영방식 등 다음과 같다.

1) 콘도미니엄 유니트의 운영방식

100실X 10매 = 1,000 구좌

2) Time Sharing Ownership(TSO 기간제 이용소유권) 유니트 소유자가 일정한 기간만 사용.

3) Space Bank (공간은행)

① 콘도미니엄 Unit의 소유자가 그가 기간제 이용 소유권(TSO)으로 구입한 콘도미니엄 유니트 기간을 교환하여 사용함. (자기의 콘도기간을 다른 사람의 기간과 교환하여 사용함)

② 다른 휴양지에 있는 시설을 이용하여 휴가와 관광을 할 수 있는 것이다.

③ 콘도 Unit의 예상 System을 대행함 .

4) Vacation License Concertim (휴가개념)

① 노년기에 은퇴자를 위한 System

② 소유권이 없다.

③ 사용권만 있다

④ 장기간 사용할 수 있다.

5) 대부분 각 지역의 특성에 산, 강, 바다에 위치하였으며 25평의5인 가족 기준의 시설이 되어 있으며, 이용권으로 년 중 28일~30일 사용 가능하며 Peak Season은 보통7월21일~8월31일 (약40일간)이며 운영방식은 주로 호텔방식으로 운영하고 있으며 High Season에는 실제 이용 가능 일수가5,4일이 된다.

객실 수(1회)×숙박일수(40일) = 총 숙박일(40일)

총숙박일 수 ÷ 10 = 4일(이용 가능 일수)

이용가능일수 ÷ 이용율 한계치 (0.74) = 5,4일

제2절 콘도미니엄의 분류

콘도미니엄은 여러 가지 방법에 의하여 분류할 수 있으나 본 논문에서는 건축 양식에 의한 분류, 회원제도에의 분류, 운영에 의한 분류, 독립상에 의한 분류로 대별할 수 잇다.

1. 건설양식에 의한 분류

1) 아파트식 콘도미니엄

이는 근래의 많은 콘도미니엄이 취하는 형태로써 50실 이상의 객실을 갖추고 한 개의 건물 또는 두 개의 건물 이상으로 건설한 형태의 콘도미니엄을 말한다.

2) 연립식 콘도미니엄

콘도미니엄의 객실을5~6개 단위로 연립하여 건설한 것을 말하며, 성수기와 비성수기에 신축성 있는 운영을 할 수 있는 장점이 있다.

3) 별장식 콘도미니엄

객실을1~2개 단위로 건설하여 독립가정을 연상하게 하는 콘도미니엄으로서 운영 및 관리상의 다소 문제가 있으나 이용객에게는 독립된 별장과 같은 만족감을 줄 수 있다.

2. 회원제도에 의한 분류

1) 공동소유 콘도미니엄

공동소유 콘도미니엄은 객실 당 2개 이상의 구좌로 하여 대부분이1객실에 10개의 구좌가 있어 10명이 공동소유하는 형태를 말하며 회원의 확대 및 콘도미니엄의 대중화와 가격의 폭을 줄이기 위하여 1객실당 20개의 구좌로 운영하는 콘도미니엄도 있다. (년, 14일 사용)

2) 독립소유 콘도미니엄

콘도미니엄의 객실 1개를 1구좌로 하여 1명의 소유자가 소유하는 것을 말하며, 콘도미니엄의 대중화에 위배되고 회원의 가입시 많은 금전적인 지출이 예상되나 사용에 있어서는 년 중 예약 없이 이용할 수 있는 장점이 있다.

3. 운영에 의한 분류

콘도미니엄의 관리회사와 소유자간의 계약으로써 소유자가 콘도미니엄을 사용할 때 소모성 관리비의 지불방법에 따른 분류로써 그 종류는 다음과 같다.

1) 일시불제도 콘도미니엄

이 제도는 소유자가 그 해당년도에 이용 가능한 숙박일수에 한하여 이용에 상관없이 소유자의 가입구좌 수에 따라 소모성 관리비를 지불하는 것을 말한다. 이 제도는 관리사를 일시에 지불 받음으로 해서 관리체계가 용이하며 사용할 때마다 지불하는 번거로움을 피할 수 있는 장점이 있다. 소유자가 사용하지 않는 날에 대하여도 관리비를 지출함으로써 비경제적이라 할 수 있다.

2) 분할지불제도 콘도미니엄

이 제도는 소유자 또는 그 특별대우를 받는 이용자가 콘도미니엄을 이용시 소모성 관리비를 지불하는 제도를 말한다.

3) 혼합식제도 콘도미니엄

이 제도는 소유자가 그 해당년도 관리비중의 일정한 금액을 지불하고 사용할 때에도 그 여분의 금액을 분할하여 지불하는 방법을 말한다.

4. 위치상에 의한 분류

도시 주변형 콘도미니엄, 휴양지 콘도미니엄, 산악지 콘도미니엄, 해변지 콘도미니엄, 명승 고적지 콘도미니엄, 해상 콘도미니엄 등으로 콘도미니엄의 지역상의 위치에 따라 분류한다.

제3절 한국 콘도미니엄의 운영제도

1. 콘도미니엄의 운영제도

우리나라의 콘도미니엄 운영실태는 각 기업의 기준설정에 의하여 운영되어 온 것이 사실이다. 콘도미니엄 전문회사에 의하여 콘도미니엄의 건설이 30% 진척 되었을 때 분양하기 시작하여 대부분의 회사들이 1객실 당(1구좌) 10인에게 공동 소유하는 지분소유 형태로 분양하고 있으며 년 중 28일은 사용할 수 있다. 콘도미니엄의 운영방식은 공동 소유제(Ownership), 회원제(membership), 완전 소유제(full owner ship)의3가지 형태로 분류할 수 있다.

1) 완전 소유제(full ownership)

완전소유제는 별장과 같은 형태로 연중 예 약없이 사용할 수 있으며 소유자가 허가하는 사람에게는 언제든지 이용이 가능하다.

2) 공동 소유제 (ownership)

공동소유제는 콘도미니엄 회사가 콘도미니엄을 분양하는 동시에 지분소유권을 양도하는 것이다.

3) 회원제 (membership)

회원제는 입회금인 반환성 무이자 장기 부채를 근거로하며 동시에 시설을 이용할 수 있게 하는 것이다.

현재 우리나라 콘도미니엄의 대부분이 공동소유제와 회원제의 운영제도를 하고 있으며 공동소유제와 회원제의 차이는 소유권의 유무만이 있을 뿐 시설 이용상의 차이는 없다. 공동소유제와 회원제의 분양가 구성표는 다음 <표-1>과 같다.

2. W회사의 이용규정

W회사의 이용규정을 참고 하므로써 우리나라 콘도미니엄 업체의 일반적인 운영 실태를 알 수 있다고 사료되어 다음과 같이 요약하여 서술하였다. 먼저 숙박시설을 이용함에 있어서 숙박시설 이용권(or. card)을 소지하여야 하며 이용권(card)에는 여름, 겨울이 각4장이며 주말 및 평일 이용권이 각10장으로 모두 28일을 이용할 수 있도록 구분되어 있다. 객실은 1실 당 5명 기준으로 사용하며 이용권은 당 해 년도에 발행된 것만 유효하다. 이용권을 소지한 고객은 언제든지 이용이 가능하나 성수기 때에는 예약을 반드시 해야 한다. 단, 보호자 없이 미성년자들만의 이용은 허용하지 않고 있다. 예약방법 및 절차에 있어서는 W회사 또는 관리회사가 지정하는 예약 접수처에 예약을 전화상으로 하되 공정성을 기하기 위하여 우편엽서와 추심에 의할 수도 있다. 예약접수는 이용예정일 15일 전부터 가능하며 예약 신청시 이용권 및 번호지분소유권자 및 회원성명, 숙박기간, 숙박인원 등을 알려야 하며 예약신청이 끝나면 반드시 이용권에 예약 확인번호 및 숙박기간을 꼭 기재하여야 한다. 예약된 이용예정일을 취소하려면 취소한 이용 당일 전까지 전화상으로 통보해 주어야 한다. 취소통보를 하지 않을 경우 예약된 이용권은 자동적으로 무효가 된다.

입·퇴실 절차에 있어서는 입실시간이 14:00부터 가능하며 퇴실은 다음날 12:00로 되어 있다. 이용권이 있어도 입실을 할 수 없는 경우는 이용권의 유효기간이 경과 되었거나 예약이 취소된 이용권 또는 예약번호나 숙박기간이 상이할 때 이며 투숙인원이 정원(5명)에 훨씬 초과 하였을 때와 가축(애완용동물) 및 위험물(유류, 폭발물종류)을 반입 또는 저장하는 행위를 할 때 관리자의 판단으로 투숙을 거절할 수 있다. 입실 후 부대시설을 이용하려면 후론트에 예약신청을 하여야 하며 객실 내에 비치된 집기, 비품, 취사도구의 분실 및 망실에 대하여서는 이용자가 변상하여야 한다. 이와 같이 W회사의 이용규정을 살펴봄으로써 일반 콘도미니엄 회사들의 운영실태를 이해할 수 있을 것이다. 단, 타 콘도미니엄의 이용규정은 추가될 수도 있고 삭제될 수도 있다고 본다.

3. 업체별 운영실태

앞 문장에서 서술한 바와 같이 W회사의 이용규정을 살펴봄으로써 일반 콘도미니엄 회사의 운영실태를 이해할 수 있었다. 다음은 5개 회사들의 운영실태를 요약하여 비교 함으로써 콘도미니엄 회사들의 운영을 조금은 이해하게 될 것이다.

1) 프라자 훼밀리 콘도미니엄

프라자 훼밀리 콘도미니엄의 본명은 명성 콘도미니엄의 명칭으로 시작하여 1984년도에는 정아콘도미니엄으로 상호변경을 하였으며 현재는 프라자 훼밀리 콘도미니엄으로 상호를 사용하고 있다. 이 콘도미니엄을 설악산, 지리산, 용인 등에 위치하고 있는데 객실은 18평과 36평 두가지로 분류되며 36평형은 로얄실로 회원이나 비회원에게는 제공되지 않는 객실이다. 이 콘도미니엄은 외형으로 보기엔 Hotel과 거의 같았다. 호텔의 후론트 데스크와 같이 케샤, 예약 인포메이션의3부분으로 분류되어 있으며 콘도 내부에는 각종 식당과 커피숍, 스넥코너, 라운지 바 슈퍼마켓, 약국, 미용실 등 다양한 시설이 갖추어져 있다. 그 외의 부대시설로는 20,704 여평으로 구성된 Plaza land와 Country club이 있고 민속촌은 건설중이다. Plaza land의 시설은 가족단위로 온 관광객이 유용하게 사용하게 되어 있다. 운영에 있어서 인건비가 적게 들어 이익이 많은 시설이 무한하다. 이 콘도의 경우 회원의 이용율은 연평균 30%정도이고 비회원의 이용율은 전체 이용율의 10%에 해당된다. 회원은 콘도미니엄을 이용할 때 관리비로8,800원을 지불하는데 관리회사측에서 제공되는 서어비스는 전혀 없다. 그리고 회원들의 이용 가능 일수는 28일인데 1년중 회원들이 사용하고 싶은 희망시기가 주말이나 성수기에 몰리는 경우가 많다. 따라서 회사측에서는 미리 예약 신청된 것을 컴퓨터로 추첨하는 방식을 택하고 있다. 또한 이용 가능한 28일을 여름4일, 겨울4일, 평일 12일, 주말8일로 나뉘어 회원의 편의를 도모하고 있다.

2) 동방레저타운

영랑호반에 건설되어 있는 동방 레저콘도는 1구좌당 연중 30일 이용할 수 있으며 건물뿐 아니라 토지까지 등기가 되고 있다. 동방콘도는 3가지 형태의 객실이 있는데 객실구조는 아래와 같다.

동방레저콘도는 부대시설로 좌대 100석의 낚시터와 8홀의 그린필드를 갖춘 골프장, 테니스장, 양어장, 사슴목장, 해수욕장, 식당, 슈퍼마켓 등이 있다. 타 콘도 보다 부대시설이 골고루 갖추어져 있어서 가족단위 이용개의 편의를 도모해 주고 있다.