이러한 분석을 통해 서울의 호텔들은 대부분 대규모 시설을 갖춘 상용호텔(Commercial Hotel)로서 외국인 유치에 적합하고 풍부한 수요계층을 보유하고 있음을 알 수 있으며 광주, 인천, 대구는 수요(고객)에 비해 공급(객실수)이 충분하지 못함을 알 수 있는데 광주의 경우는 특등급호텔이 전혀없는 실정이다. 한편, 부산과 제주의 이용율이 저조한 것은 계절성의 영향에 따른 한산기(Off-Season)에 대한 적극적인 대응전략이 요구된다 하겠다. 관광호텔 수입현황은 <표 28>에서와 같이 1987년 5,953억원에서 1988년 7,837억원, 1989년 9,191억원으로 각각 31.6% 및 17.3% 상승하였으나 1990년에 와서 8,931억원으로 전년대비 2.8% 하락하였다. 이는 88년 올림픽게임 유치 이후 급격히 늘어난 객실수에 따른 경쟁이 심화되고 있음을 알 수 있다.
지역별·등급별 객실이용율은 <표 29> 에서와 같이 서울지역 호텔과 특등급 호텔의 객실이용율이 높음을 알 수 있고 평균적으로는 63~64%로 저조한 실적을 나타내고 있다. 즉 대규모 특급 호텔을 제외한 대부분의 호텔 기업들이 아직 경영의 합리화, 과학화, 현대화를 실현시키지 못하고 있으며, 지역별 이용율에 있어서도 서울과 기타지역 간에 심한 편차를 보이고 있다. 년도별 객실이용율 추이를 보면 1978년 78%를 기록하여 가장 높은 이용률을 보였으나 그루 1979~1984년에는 60%선 이하로 떨어졌고, 1986년 이후 1988년까지 급격한 상승세를 나타내었고 다시 989~1990년에는 하향세를 나타내고 있다.
제3절 한국의 콘도미니엄사업 현황
1. 전국의 현황
생활수준이 향상됨에 따라 여가를 즐기려는 인구가 점점 늘어나면서 콘도미니엄은 가족중심의 휴양시설로 날로 그 인기가 상승되고 있다. 국내에 콘도미니엄이 등장한 것은 1980년 한국콘도가 경주보문단지 103실 규모의 콘도미니엄을 착공하면서 부터이다. 그러나 1983년 명성사건 이후 사업승인이 계속 중단되어 오다가 1988년 11월 4일 취해진 교통부의 콘도미니엄 건설제한 해제조치이후 콘도미니엄에 대한 건설이 활기를 띄게됨에 따라 건설희망업체가 점차 늘어나고 있다. 이같은 건설지역 규제해제는 그 동안 성장하여온 국민관광의 증가추세에 교통부가 뒤늦게 콘도의 필요성을 재인식하게 된 때문이다.
현재 한국콘도는 경주, 설악, 도고, 제주, 해운대등 5개지역과 지리산으 아시아나콘도를 체인으로 사용하고 있으며 명성이 법정관리에 들어가며서 이미지쇄신을 위해 이름바꾼 (주)국토개발(구 정아콘도)은 한국화약그룹으로 인수되어 중단된 사업을 마무리한후 새롭게 사업을 진행시키고 있다. 국토개발은 그 동안 운영되어 오던 설악산, 용인에 이어 양령, 백암, 지리산(호텔)체인을 오픈함으로써 5개지역에 총 2,500여실을 운영하는 대규모 콘도미니엄업체로 부상했다. 글로리레저는 현재 부산 해운대에 249실을 운영중이며 한일개발은 속초영랑호에 60실을, 선경그룹은 서울 워커힐에 26실의 콘도를 운영중이다. 또한 경포대 해변에 있는 진안콘도는 처음에 상가에서 콘도로 용도를 변경하여 운영중이며 쌍용그룹의 용평리조트는 사계절 가족휴양지로 각광을 받고 있다.
교통부통계에 따르면 현재 운영중인 콘도미니엄외에 88년 11월 규제완화이후 현대훼밀리타운(설악 495실), 대명콘도(설알723실), (주)대한(청평 176실), 코레스코(고성 250실), 뉴월드콘도(설악 219실), 베어스타운리조트(포천 153실), 아시아나콘도(남원 152실), 거평(낙산 374실), 알프스콘도(고성 500실), 삼상종합개발(설악 148실), 9주) 가원주택(도고 117실), 일성레저산업(주) (부곡 248실, 지리산 162실, 설악 610실)등 많은 업체들이 콘도미니엄 신규등록이나 사업계획승인을 받고 건설중에 있거나 현재 운영중이다. 이상과 같이 우리나라의 콘도미니엄 산업은 국민휴양과 여가시간활용이라는 측면에서 업계의 실질적인 이용범위 확대를 위한 노력과 정부의 적절한 지원과 육성책이 뒷받침되어야 할 것이다. 현재 콘도업체들은 최근 부동산 경기침체및 과소비억제 풍조 확산으로 회원권분양이 힘들어지고 정부의 대기업 레저진출규제로 체인망확대가 어렵자 회원상호 이용계약을 체결 회원들의 콘도이용기회를 늘리고 있는데 이는 콘도업체들의 불황타개를 위한 추세라 볼 수 있을 것이다.18)
2. 콘도미니엄의 운영관리 및 제도
1) 법규상의 사업절차
우리나라의 콘도미니엄 사업은 관광진흥법, 동여행령, 동영행규칙 및 관계교통부훈령에 의해 관장되고 있는데 사업계획서의 제출에서부터 그 영업에 이르기까지 법규상에서 규정하고 있다. 그러나 1989.3.15 관광진흥법 여행규칙이 개정되어 확정공고됨에 따라 일부절차가 다소 완화되었다.
(1) 사업계획의 승인신청
관광진흥법 제 4조 제 4항 및 동여행령 제 4조 제 1항에 의하면 관광숙박업 등을 경영하고자 하는 경우에는 관광사업의 등록신청 이전에 사업계획서를 작성하여 사업계획승인신청서를 시·도지사에게 제출하도록 규정하고 있다.
이에 대한 것을 휴양지 콘도사업에 국한하여 고찰해 보면 다음과 같다.
① 사업계획승인신청서
② 건설계획서
건설장소, 총면적 및 토지 이용계획 조감도
공사계획, 소요자금 및 조달방법
시설별, 층별 면적 및 시설 내용
③ 법인등기부 등본
④ 부동산등기부 등본
⑤ 종사원 확보계획서
⑥ 회원모집 계획서
⑦ 객실당 예정분양가격 또는 에정입회비와 그 산출근거 및 객실운영 계획
(2) 건설, 분양 및 회원모집
사업계획의 승인, 후에 일반 건축물의 신축절차와 같은 방법을 밟아 건설하는데 교통부는 여행규칙 개정을 통해 휴양콘도미니엄 건설촉진을 위해 건축공정이 30%에 해당하는 금액을 보증보험에 가입할 경우 분양 또는 회원을 모집할 수 있도록 요건을 완화하고 있다. 분양 또는 회원모집시 다음 서류를 등록관청에 제출하여야 한다.
① 건축공정 확인서
② 토지등기부 등본
③ 분양면적 및 분양가격과 그 산출근거를 기재한 서류'
④ 분양 또는 회원모집 광고안
분양 또는 회원모집 방법은 공유제(Ownership)를 원칙으로 하되 운영의 다양성을 위하여 회원제(Membership)를 병행하고자 할 경우 전체 객실의 30%를 초과하지 않도록 한다. 1개의 객실에 공유제 또는 회원제를 혼합하여 분양하거나 회원모집을 하지 않도록 한다. 또한 1개 객실당 10인이하의 공유제 또는 회원제를 하도록 한다.
전체 객실의 10%에 해당하는 객실에 대하여는 분양 또는 회원모집을 유보하여 공유자 또는 회원이 원하는 시기에 객실을 이용하는데 불편이 없도록 한다.
현재 1실에 10명이 공동분양받아 10분의 1의 주식분양을 등기한다. 따라서 소유권은 물론 상속이나 양도가 보장되며 소유자는 이용권의 양도도 가능하다.
(3) 관광사업 등록 및 운영
관광사업의 등록은 관광사업등록신청서에 지정된 서류를 첨부하여 등록관청에 제출하여야 하는데 등록기준에 적합할 경우 등록관청(교통부장관, 권한임임된 경우 도지사)은 등록사업교부증을 교부하도록 되어 있다. 콘도미니엄사업 등록기준은 관광진흥법 여행규칙 제8조 제 1항의 별표1-8에 규정하고 있다. 또한 운영에 대한 세부사항은 법적으로 규정된 것은 없으나 다만, 관광종사원의 자격제한, 약관설정신고 등은 규정되어 있다. 그리고 유지관리에 소요되는 비용은 연회비, 사용시의 관리비, 음식료품의 판매수익 및 비수기의 교육장소로 제공하여 받은 수익 등으로 충당한다.
2) 콘도의 운영방식
현재의 운영방식은 공동소유제(Ownership), 회원제(Membership), 단독소유제(Full ownership)로 나눌 수 있다.19)
첫째로 공동소유제는 분양회사가 콘도미니엄을 매각하여 지분소유권을 양도하는 것이고, 둘째, 회원제는 분양회사에서 회원에게 입회금을 받고 시설을 이용할 수 잇는 권리를 대여하는 것이다.
공동소유제와 회원제의 차이는 이용하는 사람에게 소유권이 주어지는가 그렇지 않은가의 차이점일 뿐, 시설이용면에 있어서의 차이점은 없다. 여기에서 소유권이란 개념은 시살 이용권이란 뜻이다. 공동소유구권의 경우 소유권 이전등기를 해주는데 이전등기가 완료되면 세금이 부과된다.
그러나 회원제의 경우 입회비만 내면 공동소유제 회원권을 가지고 있는 회원과 전혀 차이없이 시설물을 이용할 수 있는 권리를 갖는다. 표면상으로 공동소유제와 회원제의 차이점이 등기이전의 유무로 구별되지만,실상 등기이전서류는 우리나라 국민들의 소유권 개념에서 나온 발상일 뿐이다. 실상 회원제 회원의 이용권이 갖는 권리와 공동소유제 회원이 이전등기란 형식을 갖추어져 갖게되는 권리가 법적으로 전혀 차이가 없다. 그러나 등기이전 서류를 갖추는 공동소유제 회원권은 회원제 회원권보다 비싼 값을 치러야 할 뿐 아니라 세금까지 내야하는 불합리성을 가지고 있다.
세째로, 단독소유제는 원래 별장과 같이 일년 내내 예약없이 사용하고 분양회사는 관리만 해주는 형태이다. 현재 우리나라에서 이런 유형의 단독소유제 분양은 없다. 유일하게 단독소유제의 분양형태를 취하는 회사는 용평에 있는 쌍용콘도 뿐이다.
쌍용콘도의 분양형태는 일년에 한 사람이 280일을 사용할 수 있는 권리를 갖는 것과 두사람이 공동으로 180일을 사용할 수 있는 두가지 형태로 회원제, 이 구자기 제도가 기본이 되지만 회사마다 약간의 차이는 있다. 한국콘도, 프라자리조텔, 워커힐콘도, 대한콘도는 10명의 회원이 공동으로 이용하는 것을 원칙으로 한다. 진안콘도미니엄의 경우 30일간은 10명, 20일간은 15명, 15일간은 20명이 공동이용하고, 글로리콘도미니엄의 경우 28일간은 10명, 20일간은 15명, 14일간은 20명이 공동이용하는 유동적인 운영방식을 채택하고 있다.
3) 콘도미니엄 이용실태
이용방법에서 가장 중요한 것은 소유권에 관한 문제인데 이같은 소유권에는 몇가지 유형이 있다.20)
첫째, 객실을 개인이나 소유주가 차지하지 않고 여러명에게 공동으로 분양하여 공동소유권을 갖게하는 방법.
둘째, 객실을 분양에 의해 개인소유로 하고 이용을 하지 않을 때 타인에게 일정기간 임대가 가능하도록 하는 방법.
세째, 콘도를 분양하지 아니하고 1인의 소유주가 소유관리하고 수요자에게 일정한 기간동안 임대하는 방법.
우리나라에서는 대부분 공유형태로 분양되고 있다. 업체마다 다소 차이는 있으나 1년에 30일을 이용하도록 되어 있다. 연 30일중 여름철(7월20일~8월 20일)에 3일, 겨울철(12월20일~ 1월 20일)에 3일, 주말 몇 연휴기간에 12일, 주중에 12일로 제한되고 있다.21) 사실 이렇게 조정된 것은 여름과 겨울철에 휴양객이 집중되는 우리나라 특수
적인 상황때문에 풀이된다. 실제 30일을 사용한다고 하지만 우리나라처럼 주6일 근무
및 갑작스러운 변화 등으로 인해 여름, 겨울휴가 때가 아니면 사실상 사용기회가 줄어들기 마련이다.
오우너에게 발행되는 정상적인 이용권은 객실1실에 대해 객실수1실 X 오너수 10명 X 이용일수 30일 = 연간 객실이용수 300일의 공식이 성립된다. 이외의 65일은 실제로 외부손님에 의해 영업을 하게 되는데 이로인해 얻어진 수익금은 관리비로 충당되기 때문에 관리회사에 귀속된다. 이와 같은 각사의 이용일수가 한정되어 성수기에는 추첨까지 하는 결과를 빚어내고 있다.
3. 콘도미니엄에 대한 문제점.
한국콘도에 의해서 1980년 처음 국내에 도입된 콘도미니엄 사업은1988년 까지는 사업승인만 받으면 황금알을 낳는 거위라 불리울 만큼 사업성이 매우 좋았다. 그러나 지금은 토지 구입비의 상승 건설비의 증가, 분양경비의 증가, 또한 공급과잉으로 분양부진을 면치 못하고 있으며 이로 인하여 사업여건은 매우 악화되어 대부분 회사들은 고전을 면치 못하고 있다. 다음은 콘도미니엄 사업의 문제점을 몇가지 제시하고자 한다.
1) 분양이 잘되지 않는다.
콘도사업에 있어서 분양은 콘도사업의 생명과도 같은 것이다. 모든 사업이 그러하듯이 콘도미니엄사업 역시 분양이 원활하기 못하면 사업은 실패하고 만다. 과거 기업체에서 콘도미니엄사업에 매력을 느끼고 있었던것은 콘도미니엄사업이 토지구입, 건축 분양, 관리등 각부분에서 이익을 창출할 수 있는 복합부동산 상품으로서 부가가치가 큰 사업일 뿐 아니라, 상품의 희소성으로 인하여 분양이 원활히 된다면 초기자본 회수가 빠르기 때문에 적은 자본으로도 사업을 시작할 수 있었기 때문이다. 그러나 지금은 콘도수요는 점진적으로 증가하는데 비하여 콘도공급은 급진적으로 증가하여 콘도미니엄 사업에 있어서 분양이 가장 큰 문제로 등장하게 되었다. 22)
그래서 콘도미니엄 업체에서는 과거보다 한층 더 분양에 힘을 기울이고 있다. 이같은 점은 분양을 촉진하기 위한 분양광고 촉진정책에서도 잘 나타나고 있다. 분양광고 촉진정책을 시기적으로 살펴보면 다음과 같다. 1989년 상반기까지는 콘도의 희소성으로 인하여 별다른 분양광고 전략을 세우지 않아도 분양이 잘 되었고 웃돈까지 붙여 거래되었다. 1989년 후반기부터는 분양이 서서히 침체되어 몇몇 회사에서는 신문에 분양광고를 기재하더니 연말때에는 M회사에서 많은 광고비를 들여 대대적인 T.V 분양광고를 시작했으나 큰 실효를 거두지 못했다. 90년에는 분양이 깊은 수렁으로 빠져들어 급기야 몇몇 회사는 부도가 발생하였고 분양을 촉진하기 위하여 명성사건 이후 처음으로 D회사에서 강남에 Model House를 건립했다. 이를 시발로 많은 회사들이 Model House를 건립하여 전시하고 있다. 91년, 92년에는 회원권 분양실적이 더욱 악화되어 곤욕을 치르고 있는 콘도업계에 기업 인수 합병이 일어나고 있는 실정이다. 위와같이 이제는 분양이 콘도미니엄 사업의 가장 큰 과제로 등장하고 있다.
2) 콘도운영에서 적자가 발생된다.
콘도사업에 있어서 두가지 큰 문제는 분양과 분양이후의 운영문제인데 대부분 회사들이 콘도사업에 참여하면서 분양까지는 많은 계획을 갖고 사업을 시작하나, 분양이후 관리운영에 대한 세부적인 계획을 수립하지 못하여 많은 회사들이 운영에서 적자를 면치 못하고 있다. 1989년 이전에는 콘도사업이 싼 부지구입, 낮은 건설비, 용이한 분양등으로 콘도분양에서 많은 이익을 남길 수 있어 이익금을 분양이후 관리운영에 지원해 줄 수 있었으나 지금은 높은 토지비, 건설비의 상승, 분양경비의 증가등 사업여건의 악화로 분양까지 수익이 감소하여 분양이후 관리운영에 자금을 지원해 줄 수 없는 상황이다. 그러므로 콘도사업계획시 부터 관리운영을 독립체산제로 운영할 것을 계획해야 한다.
만약 이에 대한 확실한 대안이 없을 때 (특히 비수기) 콘도미니엄사업을 재검토하는 것이 바람직하다. 콘도운영은 비수기 객실 및 식음료 판촉을 어떻게 하는냐에 따라 적자운영을 면할 수 있는데 객실판촉 뿐만 아니라 식음료(F&B)의 매상부분이 큰 부분을 차지하고 있기 때문이다. 현재 콘도운영상태는 서울 근교의위치에 있는 P사, M사, 최근에 Open한 D사등을 제외한 대부분의 콘도가 운영에서 큰폭의 적자를 보고 있다.
그 이유는 초기콘도 분양시 많은 분양금을 받는 관계로 분양이후 수입은 회원에게서 받는 소정의 소모성 관리비와 소수의 비회원에게서 받는 객실사용료 및 약간의 부대시설 수입이 전부인 반면, 지출은 인건비, 광열비, 건물수선비등 많은 비용이 해를 거듭할수록 증가하기 때문이다.
이와같은 형상은 교통이 불편한 동해, 설악지역콘도에서 가장 잘 나타나는데 겨울철에는 고정지출비가 증가하는 반면 회원의 객실 이용율은 오히려 타 계절보다 떨어져 P사, S사의 경우 25%에도 못미쳐 적자운영이 계속되고 있는 상태이다. 이러한 적자상태는 인건비 상승과 건물수선비의 증가로 인하여 해를 거듭 할 수록 더욱 커져 결국은 만성적자로 인하여 마침내 도산할 수 밖에 없을 것이다.
3) 체인이 부족하다.
회원들은 봄은 제주도 유채꽃놀이, 여름은 동해안 해수욕, 가을은 설악산 단풍놀이, 겨울은 온천지역의 온천욕을 할 수 있는 각 관광휴양지에 체인(Chain)이 완비된 콘도를 요구하나, 회사에서는 분양과 관리운영에 대한 불확실성과 각 지역에 체인을 건립할만한 회사의 재정적 능력부족, 또한 이 두 사항을 모두 해결할 수 있는 대기업은 정부의 대기업 레저업진출규제로 회원이 요구하는 곳마다 체인을 건립할 수 없어 거의 대부분 회사가 체인이 부족한 상태이다.
4) 부대시설이 부족하다.
과거로부터 현재까지 콘도미니엄의 기능은 단순숙박기능을 벗어나지 못하여, 취사후 콘도에서 별로 활용할 부대시설이 없어 잠을 자고 나면 다른 곳으로 이동해야 했다. 또한 위락시설이 부족하여 T.V를 시청하거나 화투놀이를 하다 귀가하여 그곳에 가는데 들인 노력만큼 큰 매력을 회원들에게 심어주지 못했다.
5) 이용시기가 집중되어 예약이 잘 되지 않는다.
여름철 특히 하기 휴가때 예약이 잘 되지 않는 것은 콘도미니엄의 근본적인 문제이다. 즉 콘도미니엄은 법령상 객실을 10명에게 분양하는 반면 분양받는 9명은 통계자료에서 알 수 있듯이 65.2%23)가 하계 휴가철에 숙박여행을 떠나기 때문에 예약이 잘 되지 않는다.
제4절 콘도미니엄의 역할과 전망
1. 콘도미니엄의 역할
전체적인 경영성장이 국민생활에 이르러서는 여유의 증대와 여가활용에 대한 국민인식의 변화에 이르기까지 지대한 영향을 미치고 있다. 이에 따라 주5일 근무제의 확대와 연간 장기휴가 일수의 증가 등은 숙박관광의 수요에 직접적인 영향을 미치는 주요한 요인이 된다. 이러한 숙박관광수요의 증가는 경제적 여유와 더불어 가족단위의휴양시설인 콘도미니엄의 수요를 불러 일으켰으며 콘도미니엄의 역할도 한층더 중요하게 되었다.
지금까지 콘도미니엄은 중산층의 전유물로 여겨져 왔으나 점차 국민대중의 대상물로 일반화 되어가고 있는 실정이다. 이러한 측면에서 콘도미니엄의 역할에 대해서 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 개업의 이윤만을 위해 수단과 방법을 가리지 아니하는 행위는 절대로 배제되어야 한다. 한곳에 대규모로 건설하여 분양에만 열을 올리고 이용객의 휴양 및 편의변설에는 등한시 한다면 안될 것이며 이용객이 지불한 자금의 근거를 명확히 명시하여 제시하는 것이 바람직한 방법이다.
둘째, 지역이나 자연경관이 조화를 이룰 수 있도록 분위기를 연출하고 지역마다 특성을 살려 체인화 했을 때 이용객에게 좋은 호감을 줄 것이고 이것이 바로 기업의 이윤과 직결된다는 사실을 감안하여 현재 콘도이용상호계약이 더욱 확산되어야 할 것이다.24) 또한 국내는 물론 국제화시대에 맞추어 외국과의 연계 및 체인망을 구축해야 할 것이다.
세째, 이용객이 불편하지 않도록 계약방법에 대한 획기적인 연구가 필요하다. 사실 이러한 조건은 법적으로 충분한 뒷받침이 강구되어야 하나 더욱 중요한 것은 타의에 의한 것보다 자의에 의한 개선책이 더욱 필요하다.
네째, 숙박시설만의 기능 뿐만 아니라 종합레저타운의 부대시설로서 다양한 프로그램을 개발해야 한다.
관광숙박시설로 규정되어 있으나 국민의 욕구가 높아지고 다양한 수요를 충족시켜주기 위해서는 숙박시설만이 아니라 골프, 테니스, 낚시, 등산, 수영, 승마 등 각종 스포츠레서시설 및 동ㆍ식물원 박물관 등 관광레저시설을 고루 갖춘 종합레저시설을 겸비해야 하고 계절에 대응하는 가족단위의 다양한 프로그램이 개발되어야 할 것이다.
결론적으로 콘도미니엄의 역할은 여관이나 호텔과 달리 순수한 숙박시실의 기능 뿐만 아니라 이름 그대로 자체내에 각종 휴양을 위한 편의시설을 갖추어 회원으로 하여금 불편없고 보람있는 안식의 장소로 제공되어져야 한다.
2. 콘도미니엄의 문제점에 대한 개선방안
1) 저조한 분양상태에 대한 개선방안
저조한 분양상태에 대한 개선방안으로서는 콘도미니엄을 그 상품자체로서 조건과 특성을 갖추어야 한다고 생각한다. 즉 지리적 위치의 우수성, 적정한 가격, 수려한 주변 경관, 체인의 다양화, 완벽한 써비스 및 아직까지 타 콘도미니엄에서 개발하지 못한 숙박기능이외의 건강, 보양, 사무기능 등 새로운 콘도기능을 보완개발 한다면 아무리 분양경쟁이 치열하고, 가격이 높아도 소비자는 새로운 콘도미니엄을 구입하는데 주저 하지 않을 것이다.
2) 운영적자에 대한 개선방안
콘도운영 수입을 증가시키기 위해서는 처음 콘도미니엄 입지 선정시 이용객의 진입이 용이한 지역을 선정하여 콘도이용을 활발히 할 수 있는 큰 배후도시에 접해야 하고, 연회장 및 식당, 연수시설등 부대시설이 완비되어 장기투숙객 및 각종 연수, 세미나를 많이 유치해야 한다. 또한 지리적으로 먼거리에 소재하고 있는 콘도미니엄은 비수기 객실 및 식음료 판촉에 적극노력을 기울여야 하는데 국내외인을 막론하고 계절성상품인 패키지(Package tour)투어를 적극모색해 보는 것이 바람직하다고 하겠다.
3) 체인부족에 대한 개선방안
체인부족의 개선방안으로서는 각 콘도미니엄업체들은 이점에 대해서 깊이 공감하고 있으며 현재 각업체들은 콘도상호이용계약을 체결하고 있다. 이는 더욱 확산될 것으로 전망하고 있으며 해외체인망을 넓히는 방안도 더욱 강구해야 될 것으로 생각한다. 현재 해외체인망을 연결하는 방법으로는 현지법인과 계약하여 이용할 수 있게 만드는 경우, 자체체인을 신축하는 경우, 세계적인 해외체인망을 RCI(Resort Condominium International)와 II(Interval International)등에 가입하는 방안도 검토해 볼만하다.
4) 부대시설 부족에 대한 개선방안
부족한 부대시설을 보완하기 위하여 실내ㆍ외 수영장, 라켓볼, 보링장, 산책로 개척, 해양스포츠 시설확보, 건강식당등 부대시설 연구를 형식적인 시설 채우기 연구가 아닌 회원의 기호를 깊이 연구하여 설치해야 한다.
부대시설의 확보는 회원에게 콘도미니엄 이용의 만족감을 심어주기 위함도 있지만 회사측면에서는 분양이후 수입이 이용객의 객실사용료 이외에는 거의 없어 운영에 지장을 줌으로 부대시설에서 좀 더 많은 수입을 올릴 수 있도록 사업계획시 세심하게 연구해야 된다.
부대시설 계획시는 거리감을 깊이 있게 고려하여 콘도미니엄이 먼곳에 위치해 있으면 피감을 주는 과격한 운동시설의 설치는 피하는 것이 바람직하다.
5) 이용시기가 집중되어 예약이 잘되지 않는 문제에 대한 개선방안
현재 성수기중 특히 여름철에 예약이 집중되는 경향이 있는데 이에대한 근본적인 해결방안으로는 각 기업체의 하계휴가기간을 특정시기를 피하고 연중휴가계획에 따라 분산시키는 방안이 있으며 이는 현재 일부 대기업을 중심으로 실시될 것으로 알려지고 있고 또한 각 콘도회사는 이 시기를 피해 계약하는 회원들에게는 각종 콘도이용상 혜택을 주어 계약율을 고루 분산시킬 수 있는 방안이 마련되어야 하겠다.
3. 콘디미니엄사업의 전망
불과 12년전인 1980년 경주시에 우리나라 최초의 휴양콘도미니엄이 선보인 이후 그 일천한 역사가 말해주듯 휴양콘도미니엄-약칭 "콘도"라는 단어는 대다수의 서민에게는 아직 생소한 낱말일 수도 있다. 그러나, 불과 10여년이 경과한 지난 1989년~1990년 이후 우후죽순처럼 유ㆍ무명콘도회사들이 전국관광지라면 거의 빠짐없이 난립하여 콘도사업 승인을 얻어 분양에 착수했거나 준비중에 있어 가히 콘도 전국시대를 이루고 있다. 이러한 상황에도 일부 콘도회사들은 과대선전, 불법분양, 사기분양을 서슴치 않아 사회적 물의를 빚게 되었고, "숙박과 휴양을 겸한 종합관광레저"라는 콘도 본래의 이미지와는 달리, 일반대상에게 선망과 의구심을 동시에 안겨주는 결과를 자초하여 현시점에 와서도 이러한 분위기가 가시지 않고 있다. 이로 인해 콘도사업자는 사업자대로 공급과잉으로 분양부진을 면치 못하고 있으며, 소비자들도 나름대로 기대만큼의 이용가치와 재산증식가치의 효과를 얻지 못한데 대한 불만을 가지게 된 것이다. 이제 휴양콘도미니엄의 당면문제점과 향후의 전망에 관하여 나름대로 분석해 보고자 한다.
남보다 빨리 가고 싶고, 쉽게 성취하고 싶고, 남에게 뒤지면 속상해 하는 우리 한국인들. 이러한 우리 국민들의 최근 성향은 그간의 부동산투기열기와도 무관하지 않다. 아파트나 상가처럼 무조건 사두면 값이 오르는 것은 콘도라고 예외는 아니었으며, 이를 십분 이용한 비전문 콘도사업자들은 그 지역의 관광특성과 주변여건 등을 고려하지 않고도 일단 사업승인을 얻고 분양에 착수하면 기대이상의 이익을 챙겨 왔다. 그러나, 부동산 열기가 식고 시중경기가 침체 해 진데다 중산층 소비자들의 콘도에 대한 불신이 가중되자 다음과 같은 문제점이 노출되었다.
첫째, 수요에 비해 미쳐 소화하지 못한 공급물량이 상당수 남아돌게 되었다.
둘째, 착공과 분양활동에 대한 지출을 감당하지 못한 중소사업자들이 객실과 부대시설의 질을 떨어뜨리고 관리를 소홀히하여 각종 불법행위의 유혹에 봉착하고 있으며, 세째, 소비자들도 콘도에 대한 인식의 위축을 불러 일으켰다.
그러나 휴양콘도미니엄이란 여관이나 호텔과 달리 단순한 숙박시설의 기능 뿐만 아니라 이름 그대로 그 자체내에 각종 휴양을 위한 편의시설을 갖추어 회원으로 하여금 불편없고 보람있는 안식의 장소로 제공되어져야 한다. 따라서, 이러한 내용이 결여된 비전문적 투기성 군소 콘도사업자들은 상당 기간 부침의 정화과정을 면치 못할 것이다. 끝으로, 전체적인 경영성장이 국민생활에 이르러서는 여유의 증대와 여가활용에 대한 국민의식의 변화에 이르기까지 지대한 영향을 미치고 있다. 이에 따라 주5일 근무제의 확대와 연간 장기휴가 일수의 증가 등은 숙박관광의 수요에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요인이 된다. 이러한 숙박관광수요의 증가는 경제적 여유와 더불어 가족단위의 휴양시설인 콘도미니엄의 수요를 더욱 불러 일으킬 것이며 21세기에는 레저 산업이 각광받는 시대가 될 것으로 본다.
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