제1절 일본의콘도미니엄 운영관리방법 및 경향

1. 소유자 수요배분의 고려사항 및 책정방법

1) 배분 system의 분류

공유방식으로 이용되는 숙박시설은 ① 비지니스 호텔, ② 리조트 호텔이며 이들 호텔은 Secondary home형태의 숙박시설로서 생활본거지가 아닌 일상거주의 편리를 위한 필수건물이라는테 특색이 있다.¹¹⁾

이용자는 거주이외의 사용, 즉 가수요의 사용이기 대문에 항시 사용가능성은 거의 없다. 이는 또한 특정複戶數를 특정다수인이 오우너로서 공유하여 사용하는데 익숙하는 것에 그 사용이유를 들 수 있다.

각 공유자의 사용기간은 공유자수와 공유호수가 비율에 따라 1개월이 될 것인지 또한 1년간으로 할 것인지 결정되는 것이 원칙이지만 수요배분방식유형은 ① lease 방식, ② 운영하는 자체내부에서의 배분방식으로 크게 나눌 수 있다.

대여방식은 소유 또는 공유권자가 일정기간동안 자기사용권리일수를 제3자에게 이용토록 하는 목적이 있고, 운영자측에 시설을 대여하고 운영자측은 이를 제3자에게 이용케하여 수요를 올리고 일정수익률 대여료(lease)로서 지불보증하는 것을 특징으로 한다.

자체운영방식에 의한 수익배분방식은 도심형 비지니스 호텔에 속하는 "동경뷰크호텔"이 처음 채택한 것이다.

동경뷰크호텔의 경우, 소재지는 동경 중앙구에 있으며 지하 2층 지상 15층건물로서 총Unit수는 476실이고, 표준형은 19.50m²(5,98평)~ 20,47m²6.19평), 내부구조는 twin room 형태이다.

전체 Unit가운데 304실은 일구분소유대상이 되도록 일표시 등기가 되어있고 그 소유권은 1560개의 공유지분권으로 나누어 분양하고 있다. (즉 1Unit당 Owner수가 평균 5인이 된다.)

2) 분배체제가 필요한 이유

동경뷰크호텔(Condominisum)의 경우 공유지분권 분양방식은 다음과 같다.

가. 판매전략상의 이유(불황시 콘도미니엄 원구매자가 없을때도 투숙객을 위한 숙박시설로의 이용전환이 가능)

입지조건이 양호한 숙박시설로서의 가능은 경우에 따라 경제불황에 의한 구매력저하로 Unit가격이 하락했을때 손실을 줄이고자 할 경우 그 사용목적을 충족시킬 수 있는 방법을 모색할 필요가 있다. 이때에는 비지네스 맨션과 같은 용도로 사용될 수 있다. 콘도미니엄 이용자중 56.91%에 해당하는 사람이 투숙호텔처럼 이용하고 있으며, 19.51%는 투숙목적으로, 그리고 나머지 23.58%는 임대사무실로 이용하고 있다.

나. 사용실태(1인2박 정도)

직장인으로서 가정을 가진 사람이 밖에서 투숙할 때 가족의 양해를 구한다고 해도 주중에 많아야 1~2박 콘도미니엄을 이용한다고 추정한다면, 그것은 비교적 정확한 판단으로 볼 수 있다. 따라서 2박 이상 이용가능성은 거의 없다고 보아야 한다.

다. 공유지분권자인 오우너중에는 사용하고 싶을 때 사용할 수 있는 반면, 사용필요성이 없을때 사용하지 않는 사람들이 있어, 콘도미니엄이용은 유동적이다.

공유방식의 경우에 있어서 미사용 유니트(Unit)의 활용은 이용희망자에게 극히 다행스러운 영업방침이라고 할 수 있다.

예컨대 바쁜생활과 직장근무로 인하여 콘도미니엄을 이용하고 싶어도, 그것이 원거리에 있어 이용할 수 없을때, 해외출장이나 지방출장시 일정한 콘도의 오우너는 자기소유콘도를 이용하지 못하고 객지의 타인소유의 미사용 Unit를 사용하게 되는 경우가 있을 수 있다. 이때에는 빈방을 구하기가 극히 힘들게 될 것이다. 이와같은 경우 미사용상태에 있는 오우너의 입장에서 볼ㅍ때, 자기사용가능일수를 타인, 제3자에게 이용토록 함으로써 유니트투숙희방자의 이용폭을 넓힐 수 있다. 또한 자기가 이용자가 되는 경우에도 이와 마찬가지로 타콘도미니엄 오우너의 미사용유니트를 이용 할 수 있게 되어 편리한 점이 있다.

이론상으로 보면, 공유자는 사용제한의 벽을 깨트릴 수 있으며 유니트를 자신의 전용가능한 소유형태로 이용할 수 있다는데 접근 할 수 있다.

라. 공유지분권자가 기본적인 관리비, 운영경비를 부담할 뿐만 아니라 또한 미사용중의 Unit관리비까지 부담하도록 되어 있을 때에는 오우너가 경비를 부담하는 것이 당연하지만, (오우너가 Unit를 타인에게 대여하였을때 그 타인이 이용기간중 관리비와 운영비를 부담하지 않고 임차료만 지급하는 경우 원소유자가 관리경비를 단독 부담하여, 오우너와 사용자간에 경비분담이 이루어지지 않는다면 오우너에게 불리하고 평형의 원칙에 만지 않는다. 따라서 이같은 사정을 고려하여 오우너가 Unit를 철저히 자기소유로 하여 사용치 않더라도 타인에 대한 대여를 기피하는 사람이 많다.

"공유권자가 공동소유 Unit이용에 있어서 자기의 권리범위를 넘는 초과일수 이용시에는 그 Unit공유자인 미사용자에 대하여 관리비 및 운영경비의 일부 또는 전부를 부담해야 한다"는 원칙이 지배적이다. 이 경우 사용자가 미사용자에게 초과기간 사용시 초과사용분을 지급하거나 관리비를 대납할 때 미사용자가 받는 이익분에 대한 과세처리가 세무당국에서 거론된 바 있으나, 그 금액이 소액이므로 과세하지 않는 방향으로 결론을 보았다.

3) 동경뷰크호텔(Condominium)의 경우 수익금 배분 실태

동경뷰크호텔(Condominium)의 경우 월간 오우너의 1회 사용일수는 5박이다. 그 이유는 월간일수를 근무일수를 기준으로 하여 휴일을 제외한 25일로 정하고 오우너수는 호수의 총 5배로 결정한 데 있다.

따라서 1인 오우너의 공유지부권에 비례하여 사용범위는 월간 5박까지로 하고, 월간 6박이상 사용시는 미사용 오우너의 미사용일수를 이용토록 한다. 1980년 11월 개관당시 월간 사용일수가 6박이상되면 1박당 1,500엔의 사용료를 지불하고, 이 금액중 600엔은 자동적으로 자신의 월간사용가능일수를 실제로 이용하지 않는 사람들에게 배분금으로 POOL계정처리하는 방법을 채택하였다.

이와 같이 거두어진 금액(사용료)은 익년(1981년) 8월에 결산하여 각 오우너에게 배분(이익환원)하였는데, 이때 1박당 배분금은 670엔이었다. 2박당 1인 오우너의 사용, 미사용에 관계없이 부담하는 관리비 운영경비, 修繕유지비적립금, 안내비품교체자금적립금 등 기본유지비가 월간 5,300엔이었으며, 배분금의 비율로 비교한다면 가령 오우너가 몇번이라도 월간 자기사용범위일수인 5박을 모두 사용하지 못했을 경우 배분금은 3,350엔이 되며, 지불액 5,300엔에서 이를 감하면 차액 1,950엔이 부담증가분이 된다.

정책적으로는 미사용자의 안정적, 반영구적 오우너화가 바람직하며 이를 위해서는 최소한 월간유지비정도의 배분이 있고, 오우너로서 미사용시에는 부담이 없도록 하자는 것이 소망스럽다.

4) 미사용 소유자에 대한 환원금 배분효과

공유지분권이라 하더라고 고액자산에 대하여 투자하고 그 활용을 휴면화 시킨다는 것은 달리 말해서 불필요한 자산, 가치없는 자산, 생산성없는 부담만이 결국 남게 된다는 이론이 성립한다.

이러한 현상이 유발하는 경우에는 공유제 숙박시설은 파산을 면치 못할 것이다. 미사용소유자의 부담을 미사용기간 중에는 0으로 하고 또한 미사용 소유자가 사용할 필요성이 있을 때에는 반드시 그 수요에 따르도록 하는 것이 곧 최저만족 조건이 될 것이다.

결국 Unit를 사용하지 않을 때에는 부담이 없고, 사용할 때에는 필요한 부담을 하고, 그 부담은 소유자로서 만족할 수 있을 것, 이것이 공유제에 필요한 최저기준이다.

소유자가 만족함으로써 또는 소유자 지위의 영속성 및 안정성이 정착함으로써 공유제도는 특정다수인간의 사용, 미사용이라는 리듬과 질서가 확립되어 조직관리의 안정성이 유지되는 것이다.

이리하여 안정성에서 다시 통계상으로는 미사용 중인 Unit의 경비환원을 현재의 경비면제에 그치지 않고, 장래경비의 면제, 즉 배분의 증액이 발생하는 것을 고려할 수 있다. 또한 소유자의 안정보장은 콘도이용에 따른 건물의 파급적인 사용손상을 최소한으로 줄일 수 있다는 점, 각방의 비품류들을 소중히 취급하기 때문에 내용년수를 높일 수 있다는 점등, 좋은 결과를 가져올 수 있다.

소유자의 미사용에 다른 손실을 만족한 상태로 전환시키는 운영체제를 각 소유자들이 충분히 이해하고, 공유제의 Unit재산가치가 높아지면서 동시에 품격도 생기게 되면 Unitdml 유통은 촉진될 것이다. 이렇게 되면 Unit의 사용가치, 미사용기간중의 만족, 자산적 가치의 만족, 유통상의 불안해소(자산의 자금화)가 실현되고 결국 공유제는 사회적으로 정착하게 될 것이다.

2. 공유제방식에서의 소유자이용제한

1) 이용제한의 목적

Unit소유권이 없는 콘도회사가 오유권에 기하여 시설을 이용하는 소유자에게 제한을 가하는 경우에는 상당한 법적 근거가 있어야 한다. 이 회사의 경우에는 일반물건의 매매계약과는 달리 소유자와의 사이에 시설이용계약을 체결하여 그 권한위양을 받는다. 즉, 동계약은 본계약 존속기간중에 회사에 대하여는 오우너의 소유와 관련된 소유지분에 대한 임차권의 설정, 기타 권리상의 하자를 초래하는 행위는 물론, 오우너의 소유로 되어 있는 시설의 점유도 이를 제지시키고 있으며, 한편 소유자에 대하여는 오우너 소유의 Unit에 대한 관리운영의 일절을 사회에 위임할 것에 동의하도록 규정하고 있다. 이와같은 게약조건을 전제로 소유자에게 "이용제한"을 가할 경우, 그 목적은 일방 일부 소유자에 대한 불공평한 대우를 야기할 가능성이 있으며, 지방 오우너 개개인에 대하여 최대한의 이용가치를 인정해줄 수 있는 방법에 관한 문제를 대두시킬 것으로 예상된다. 또한 동계약의 시행은 이를 다각도에서 고려해야 하며, 이것은 소유회사의 기업가로서의 경영자세에도 크게 좌우된다. 특히, 소유자의 실제이용사항은 년간기준에 의한 계절적 특성과 주간기준의 주말집중으로 나타난다.

2) 이용권 발행권수의 총량규제

리조트 맨션형태콘도의 유니트(Unit)당 10인의 회원에 대하여 년간 1인당 44매의 이용권이 발행되고 있다. 이용권 1매는 1개 유니트(Unit)에 1박할 권리를 제시한 것으로서 유니트(Unit)당 5인까지 유숙할 수 있도록 했다.

결국 Unit당 년간 450매의 이용권이 발행된다. 여기서 45매라는 숫자의 계산근거를 설명하면 다음과 같다.

365일 X 소유지분비율/소화율한계치 = 년간발행매수, 즉 365일 X 1÷80% = 45매

가. 공유지분비율

이 비율을 결정하는 것이 가격정책이며 이에는 Unit당 매입원가에 어느정도 수익을 에상하는가를 결정하는 방법과 이를 분할하여 회원당가격을 책정하는 두가지 방법이 있다. 이 경우에는 같은 콘도미니엄 업종의 타회사와의 경쟁관계를 당여히 고려해야 한다.

이 콘도미니엄 회사의 경우는 이같은 점을 충분히 고려하여 1/10이라는 비유로 나타냄으로써 단순한 숫자개념이하에 소비자의 이해를 쉽게하기 위해 10이라는 숫자를 채택한 것이다. (즉 Unit당 회원수는 10명)

나. 소화율한계가와 년간발행매수

공유지분비율이 결정되면 그 다음 차치로서 소화율 한계치와 년간발행매수의 무제가 남는다.

"소화율한계가"는 전체 수요자가 각자의 이용권을 평균적으로 어느정도가지 사용할 수 있는가를 표시하는 한계가를 말한다. 공유지분비율을 Unit당 1/10으로 했을때 소화율한계가와 년간발행매수와의 상관관계는 다음의 표와 같다.

이 콘도미니엄회사의 경우, 년간 30~40일정도 이용하는 것으로 나타났으며, 미사용 오우너까지 포함시킬 때는 공유지분권자의 평균이용일수는 24~25일이 된다.

3) 이용권의 시즌대 구분규제

표에 나타난 바와 같이 각종별 행사매수는 45매의 이용권을 3개시즌대로 구분하여 이를 각 유효시즌대의 해당일수에 대응시켜 전술한 소화율한계치 80%를 기준으로 결정하였다. 해당일수는 매년 변화가 있을 수 있으나 특별이용권에 관해서는 55일간에 대하여 7매(X10)로서 그 소화율이 78%, 그리고 평일이용권에 관하여는 24매(X10)로서 211-214일간에 대한 소화율이 80~89%로 나타났다. 한편 주말이용권은 년간주말일수인 96일~99일간에 대하여 14매 (속급 INN인환권 포함) (X10)로서 그 소화율은 68~70%로 나타났다.

이와같은 시즌구분 소유자에 대한 이용제한의 근거가 된다. 시즌별구분의 필요성은 연중이용이 특정계절에 치중되어 있는 리조트 시설의 경우에 더욱 크며 이에 대한 제한조치가 취해지지 않는다면 발행권의 총량제한효과는 감소하게 된다.

일본의 경우 연중제한은 연중연시, 하계휴가철, 어분절 및 주말에 특히 집중현상을 보이고 있다.

성수기에 이용제한일수를 최대 7박으로 규제하는 것은 이 콘도미니엄의 운영방침이여, 이러한 방침이 이행되는 경우에만 오우너(Owner)에 대한 균등하고 평등한 기회의 부여가 보장되는 것이다.

4) 서비스 시설의 제공

소화율한계치를 80%로 설정하더라도 소유자들의 이용희망도가 특정시점으로 편중되기 때문에 이러한 문제를 해결하기 위하여 소화율한계치를 100%로 잡아 소유자가 사용치 않는 시설을 최대한 사용토록 했다.

소화율한계치 = (365 X 공유지분비율)/연간발행매수

위 공식은 다음과 같이 표현될 수도 있다.

소화율한계치 = (365 X Unit수)/(년간발생매수 X Owner수)

년간발생매수가 일정하다고 단정한면 소화율한계치는 Unit수에 비례하고 소유자수에 반비례한다. 실제로는 공유지분비율의 변경없이 Owner를 모집하지 않기 때문에 소유자들로 하여금 서어비스 시설을 이용토록 함으로써 소비율 한계치를 100% 이상으로 유지하고 있다.

서어비스 시설은 다음과 같다.

① 재고(판매대상물이지만 아직 판매가 완료되지 않은 물건)
② 순수한 서어비스시설 (판매대상에서 제외된 자사시설)
③ 제휴시설(자사소유시설은 아니지만 이를 이용할 경우 Unit이용권사용이 가능한 시설)

위와 같이 소유자를 위하여 회사측이 취한 차치로 인하여 콘도 이용율은 다음과 같이 향상되었다.¹²⁾

5) 계약수종상의 제한

모든 소유자에게 Unit의 평등한 이용을 보장하는 데는 제한조치만으로 충분치 못하므로, 그 실효를 거두기 위해서는 계약관리제를 도입해야 한다. 각 소유자의 이용데이타를 컴퓨터로 기록하고 계약접수시 사용되는 프로그램에 있어서도 소유자들에게 평등한 이용기회가 부여되도록 계약절차상 세심한 관리가 필요하다.

제2절 미국의 콘도미니엄 운영제도

미국에 있어서 콘도미니엄이란 우리가 알고있고 상상하는 그런 종류의 것이 아니다. 미국에는 여러가지 형태가 있는바 그 대표적인 것은

(1) 주거용 콘도미니엄(Residental condominium)
(2) 휴양 콘도미니엄(Resort Condominium)
(3) 전환 콘도미니엄( condominium conversions)
(4) 상용 콘도미니엄( Commerical Condominium)등이 있다.¹³⁾

1. 콘도미니엄의 분류

1) 주거용 콘도미니엄(Residential Condominium)

연령이나 재산소유 정도에 따라서 각계각층의 사람들이 생활형태로서 주거용 콘도를 갖기 원하고 있다. 주거용 콘도는 모양이나 크기가 다양하고 모든 층의 사람에게 비슷한 생활스타일을 제공하고 있다. 주거용 다가구형태의 주택인 점에서는 아파트와 유사하다. 주거용콘도가 인기가 있는 것은 경치가 좋고, 관리회사의 서비스가 좋고, 보통사람이 구하기 힘든 좋은 장소에 위치하고 있으며, 금융기관과 보험회사에서 자금지원과 주택소유로 발생하는 위험과 유지비용요소를 제거하여 주는 동시에 콘도미니엄의 구입조건을 유리하게 만들어 주기 때문이다. 미국에서는 대부분의 사람들이 그들의 생활방식을 편리하게 만드는 좋은 방식(Trouble-freeway)이라고 생각한다.

2) 휴양콘도(Resort condominium)

휴양콘도는 경치가 좋은 해변, 골프장, 스키장 등 휴양지에 위치하고 있다. 이러한 휴양지 콘도는 인터벌회원제(Interval membership)와 타임쉐어링 멤버쉽에 의하여 이용되고 있다.

타임쉐어링 멤버쉽은 유럽과 남미에서 시작되었다. 1객실은 수명의 회원에게 판매되며 각 회원은 이용기간이 정해지고, 정해진 이용기간에 대한 회비만 납부하면 되는 것이다. 이것은 휴가를 즐기려는 사람들에게 저렴한 비용으로 휴가를 즐겁게 보낼 수 있도록 하는 좋은 제도라고 할 수 있다. 우리나라의 콘도미니엄은 이러한 휴양지 형태에 가깝다고 할 수 있다.

3) 전환콘도

임대아파트 빌딩을 새로운 형태의 주택으로 개수하여 더 많은 이익을 얻기 위하여 개별아파트를 유니트(Unit)별로 개인에게 분양하는 것이다. 건물전체를 파는 것보다 개별적으로 하나씩 분양함으로서 더 많은 돈을 받을 수가 있다.

4) 상용콘도(Commerical Condominium)

임대사무실 대용으로서 소규모의 의사회, 변호사사무실, 회계사사무실 등으로 이용되며 이러한 상용 콘도미니엄을 이용함으로서 사용자들에게 세제상의 혜택이 있다. 우리나라 오피스텔(Offistel)은 3, 4의 병용형이다. 미국 콘도형태는 모두가 가지각색의 여러가지 형태로 되어 있어 뚜렷한 유형으로 구분하기가 힘들며 대개의 경우 1개의 객실은 1인 또는 소수의 회원이 소유권을 가지며 소유자가 사용하지 않을 때에는 다른 사람(비회원 또는 다른 회원)이 이용할 수 있고 콘도를 관리운영하는 전문회사 또는 회원이 선출한 운영위원이 관리운영을 책임지고 있고 관리운영에서 발생하는 이익이나 손실은 회원들간에 배분되는 것이 대표적이다.

2. 시분할(Time sharing)제도

Time-sharing은 콘도가 생성이래 가장 새로운 제도로 발전했다. 모텔과 호텔의 객실요금의 상승, 그리고 휴양지 콘도의 뛰어오르는 값, 이것은 인간의 레져욕구에 대한 장벽으로서 젊은이와 노인, 기혼자, 독신자 등 모든 계층에 흥미를 끌고 잇다. Time-Sharing은 '77년도에 15만$, '92년도에 10억$, '83년도에는 25억$ 초과가 되는 매출시장으로 성장했다.

1) 시분할(Time Sharing)의 발생

Time-Sharing의 전개, Time-sharing개념이 어떻게 대상화되었을까? 오늘날 그것이 어떻게 생성되었을까? 그 질문의 가장 좋은 답으로서 부동산 규모의 성장을 관찰키로 하면 원시인은 부동산의 첫째규모에서 살았고 그리고 소유했었다. 토지의 길이와 넓이 등 해가 경과함에 따라 그는 그의 천막에서 집이라고 불리워지는 두번째 규모로 영구적인 구조물로 이동했다. 길이, 넓이, 그리고 높이를 측정할 수 있는 구축물을 소유했다. 세번째 인간은 콘도라고 하는 건물의 한 부분(Unit)을 소유하는 부동산의 제3규모를 발견했다. 그때 그는 공간의 한 유니트(Unit)와 길이, 넓이, 높이를 소유했다. 만약 그 건물의 공간이 50유니트를 소유하고 있으면, 그 50유니트는 판매대상이 된다. 마지막 제3규모와 제2규모에서 살고 있는 그러한 사람들은 부동산의제4의 규모를 발견했다. -건물의 유니트규격, 단위, 높이, 폭, 길이, 그리고 유니트내 시간유니트를 소유할 수 있었다. 한 유니트는 일반적으로 일주일이다. 그러므로 공간의 유니트는 52번 판매할 수가 있다.

인간은 첫번째 규모에서 두번째 규모로 자연과 인간이 만든 위험에서 보호받기 위해서 이동했다. 인간은 인간이 만든 재정적 위험(상승하는 휴가비와 단독주택값과 같은것)과 보수책임이 따르는 불편에서 보호받기 위해 둘째규모에서 세째규모로 이동했으며 또한 영원한 거처로서 위험없는 제4의 규모를 구입한다. 제2, 제3의 소유자는 그들의 제4규모를 구입한다. 오늘날의 휴가객은 상승하는 휴가비에 대한 두려움이 있고 그리고 휴가비 상승에 위협을 받고있다. 그의 대안으로서 명일의 사용을 위해 현재의 가격으로 휴가시설을 구입함으로서 휴가를 휴양받는다.

2) 시분할(Time Sharing)의 분류

가. Interval-Ownership

판매자는 실제로 매년 특별한 기간에 대해 아파트를 구입하고 그것의 권리증을 수령한다.

나. Tenancy in common Time-Sharing

아파트의 소유자들은 일반적인 借家人으로서 권리증을 수령하고, 콘도소유권의 사용을 제공하는 분리된 동의서가 있다.

다. 휴가 리스

재산권리는 양도되지 않고 구매자는 일정한 년수의 매년 일정한 기간을 위한 임차권을 획득한다.

라. 휴가제 크럽.

이것은 구매자가 일정한 년수의 매년 일정한 기간을 위해 Club의 소유인 시설물을 사용할 수 있는 권리를 구입하는 휴가허가증의 변화이다.

3) 시분할(Time sharing)요소의 대상

가. 젊은 가족.

그들은 일찌기 구입함으로써 다년간 사용할 수 있기 때문이다.

나. 계절적인 방문객

"계절"동안 지역을 습관적으로 방문하는 휴가객들은 그들이 매년 사용하게 될 주일들을 구입하고 있다. 이것은 휴가지역에서 콘도 시장의 큰 부분을 차지하고 있고 호화스런 시설에 대한 가격과 수요가 계속 상승하고 있는 추세이다.

다. 퇴직자등 고령자층

이 집단에 속해 있는 많은 사람들은 여행하기를 즐긴다. Time-Sharing은 고정된 수입에서 생활하는 사람들을 위해 상승하고 있는 휴가비용을 견고하게 할 수 있는 방법을 제공한다.

라. 실행 가능성

이것은 휴가를 할 수 있도록 "강제"하기 때문에 기억할 수 있는 정도의 긴 기간동안 휴가를 가지 않았던 사람들도 그 대상으로 한다. Time-Sharing Program은 휴가가 기 지급되었기 때문에 휴가를 위한 사전 Plan을 할 수 있게 도와준다.

현대인은 미래휴가를 위해 저축하고 세계적인 교환을 통해 더욱 광대한 지역을 여행하는 여유가 있고 더 나은 숙박시설을 얻기 위하여 Time-Sharing을 구입한다. Time-sharing은 현대사에서 휴가를 발생케하는 좋은 System일 뿐 아니라 일정한 여행자수가 그 지역에 체재함을 보증하기 때문에 지역민에 대한 지속적인 고용창출과 수입을 제공하며 지역내의 우수한 통화유통을 제공하며, 또한 인플레이션에 대한 장벽으로서 그것은 지방거주자들에 한해서도 구입되어지기 때문에 본 Time-Sharing은 미래의 판매를 위한 기대예상은 훌륭한 것으로 보인다.

제3절 국제휴가시설 교환제도(RCI)

RCI(Resort condominium International)란 콘도미니엄과 별장 등을 개인이 쓰지도 않으면서 1년내내 가지고 있는 대신 다른 휴양지에 있는 남의 시설들과 상호 교환해 이용하는 휴가시설 교환제도를 말한다. 1974년 미국에서 처음 실시된 이후 지금은 유럽, 중남미 등 세계각국으로 파급되어 큰 인기를 끌고 있는 제도로서 카드 하나로 국내는 물론 해외 70개국의 2,000여 고급리조트 시설을 이용할 수 있다. RCI국제기구는 등록된 세계각국의 휴양지 및 관광지에 있는 콘도(Condo)와 호텔, 별장 등을 향후 25~30년 동안 여러나라의 시설들을 이용할 수 있는 일정표를 만들어 가입회원들에게 이들 시설을 일주일씩 이용할 수 있게 해주고 있다. 현재 미국 인디애나 폴리스에 본부를 두고 9개국에 14지사 및 사무실을 두고 있는 RCI에는 70개국 2천여곳의 시설(Condominium 별장등 포함)이 가입되어 있으며 회원수도 12개국 1백만명에 이르고 있다.

우리나라에서는 최근 부산 글로리 콘도(Condo)호텔이 1차로 RCI에 가입했으나 그동안 국내인의 해외여행이 자유롭지 않아 실효를 거두지 못했었다.¹⁴⁾ RCI에 등록된 Condominium이나 호텔등에 가입하면 적은 비용으로 전세계 유명 휴양지 및 관광지를 여행할 수 있을뿐 아니라 갖가지 혜택도 받을 수 있다.

또 모처럼 여행을 떠났으나 비가 내리는 등 여러가지 사정으로 여행을 망쳤을 때는 RCI가 여행경비 전액을 보상해주고 수영장과 골프장 등 각종부가시설을 이용할 수 있으며 여행보험에 자동적으로 가입되어 여행도중 불의의 질병이나 사고 때도 보상을 해준다. 이와함께 렌트카와 호텔체인을 이용할 때는 할인혜택을 받을 수 있고 여행계획 및 각종 교통수단의 예약도 하여 준다. 이밖에도 회원이 가고자 하는 휴양지의 시설을 자세히 소개해 주는 비디오 테이프를 보내주는가 하면 전세계 관광지를 담은 격월간지 등 최신 관광정보를 제공해 주기도 한다. 앞으로 RCI제도가 본격 활성화되면 해외출장이 낮은 기업은 물론 해외여행자들이 외화를 적지않게 절약할 수 있을 뿐 아니라 전세계 100만 RCI회원들의 이용증대로 관광수입증대의 효과도 기대할 수 있게 된다.