5. 모형의 비교
모형간의 비교에 있어 첫번째 단계는 IIA가정에 대한 검증이라고 할 수 있다. MNL모형은 IIA가정에 기초하고 있다. 때문에 만약 IIA가정이 기각되는 경우, MNL모형에 대한 대안적 모형으로서 NL모형이 성립하게 된다. 따라서 MNL 모형에 대한 검증에 있어 IIA가정에 대한 검증은 반드시 이루어져야 하는 것으로 되어있다. MNL모형이 NL모형의 특수한 형태이기에, IIA가정에 대한 검증은 inclusive value의 추정계수인 1-σ, 즉 θ에 대한 유의성검증을 통해 가능하다. 만약 θ=1인 경우 NL모형은 MNL모형과 동일해지며, 이에 대한 검증은 likelihood ratio 검증이나, Wald검증을 이용할 수 있다(Hausman과 McFadden 1984).
만약 θ=1인 귀무가설이 기각되고 θ=0인 귀무가설 또한 기각되는 경우에는, IIA가정은 성립되지 않으며 따라서 NL모형의 설정이 가능해진다. 그러나 어느 경우이건 θ값은 0과 1사이의 값을 지녀야만 효용극대화모형의 기본가정을 충족시키게 된다.
앞서의 분석결과를 보면, 세 모형의 X2검증결과와 ρ2와 adjusted ρ2값은 비교적 만족스러운 것으로 나타나고 있으나, NL모형의 θ값은 모두 1보다 큰 것으로 나타나고 있으며, 효용극대화모형의 기본가정에 위배되는 것으로 나타나고 있다. 따라서, NL모형은 적절하지 못한 것으로 나타나고 있으며, 모형간의 비교도 불가능한 것으로 나타나고 있다.
6. 평형별 선택모형
앞서 아파트의 계층적 선택모형에 있어 중요한 계층변수의 하나로 평형이 이용될 수 있음을 지적한 바 있다. 실제로 분양 신청시 각 시공회사는 상이한 평형을 선택대안으로 제시하고 있으며, 신청자는 자신의 청약예금(혹은 청약 저축)의 규모에 따라 일정범위 내에서 평형을 자유로이 선택할 수 있다. 그러나 본 연구에서는 계층변수에서 이를 제외하고 있다. 그 이유는 비록 청약예금의 범위 내에서 자유로운 선택이 가능하다고는 하나, 신청자의 대부분이 범위 내에서 최대평형을 선호하는 경향을 보이고 있고, 주공의 경우에는 중대형 아파트분양이 거의 없는 반면, 민영의 경우에는 소형아파트의 분양이 거의 없어 시공회사와 평형을 함께 계층변수로 볼 경우 각각의 변수가 미치는 영향이 중복될 가능성이 발생하기 때문이다.
평형에 따라 소비자들이 선택한 지역과 시공회사를 보면 <표5-25>와 같다.
<표5-25>에서 보면 소형(20평-29평형)의 경우에는 분당-건영을 선택한 자가 하나도 없으며, 대형(40평 이상)의 경우에는 일산-주공과 평촌-주공, 평촌- 한양, 평촌-건영을 선택한 자가 하나도 없는 것으로 나타나고 있다.
평형별 분석을 위해 본 연구에서는 MNL모형만을 검증하되, 소형의 경우에는 건영을 제외한 나머지 3개 지역 3개회사만을 대상으로 logit분석을 실시하였으며, 대형의 경우에는 평촌과 주공을 제외한 나머지 2개 지역과 3개 민영회사만을 대상으로, 중형의 경우에는 모든 지역과 시공회사를 이용하였다.
(1) 소형아파트의 선택
소형의 경우 MNL모형에 의한 추정결과는 <표5-26>에 나타나고 있다. 모형의 적합도와 관련하여 X2검증과 ρ2값은 모형이 비교적 적절함을 보여주고 있으나, log-likelihood값에 비해 상대적으로 많은 변수가 포함되어 있어 adjusted rho squared값은 현저히 감소하는 것으로 나타나고 있다.
개별회귀계수에 대한 유의성 검증결과를 보면, 전체표본을 이용한 MNL모형의 추정결과와 마찬가지로 지역특성 중 주변상권의 개발가능성, 아파트특성 중 건축자재 및 설비에 대한 평점이 높을 수록 해당대안이 선택될 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 그러나 지역특성 중 주변지역의 쾌적감과 아파트특성 중 내부설계와 내구성은 전체평형과 달리 유의적인 영향을 미치지 않는 것으로 나타나고 있다.
(2) 중형아파트의 선택
중형의 경우 MNL모형에 의한 추정결과는 <표5-27>에 나타나고 있다. 모형의 적합도와 관련하여 X2검증과 ρ2 adjuster ρ2값은 모형이 비교적 적절함을 보여주고 있다. 개별회귀계수를 보면 대체로 중형의 경우에는 전체표본을 이용한 MNL모형의 추정결과와 유사하게 나타나고 있다. 즉, 주변지역의 개발정도와 쾌적감, 내부설계와 내구성이 좋을 수록 해당대안이 선택될 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 단지 건축자재 및 설비의 경우에는 전체평형과 달리 유의적인 영향을 미치지 않는 것으로 나타나고 있어, 앞서 소형의 경우에는 내부설계와 내구성이 비유의적인 반면 건축자재 및 설비만이 유의적인 것과 대조를 이루고 있다.
(3) 대형아파트의 선택
대형의 경우 MNL모형에 의한 logit분석결과는 <표5-28>에 나타나고 있다. 모형의 적합도와 관련하여 X2검증과 ρ2값은 모형이 적절함을 보여주고 있으나, 소형에서와 마찬가지로 상대적으로 많은 변수가 포함되어 있어 adjusted ρ2 값은 현저히 감소하는 것으로 나타나고 있다.
개별회귀계수에 대한 유의성 검증결과를 보면, 전체표본을 이용한, MNL모형의 추정결과와 마찬가지로 지역특성 중 주변상권의 개발가능성에 대한 평점이 높아질 수록 해당대안이 선택될 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 그러나 나머지 변수들은 P=.05수준에서 모두 비유의적인 것으로 나타나고 있다. 단지 앞서의 중형이나 소형의 경우와는 달리 출퇴근소요시간, 교육여건, 내부설계, 내구성의 변수들의 경우 P=.10수준에서 유의적인 것으로 나타나고 있다.
이상의 logit분석결과를 요약하면, 다음과 같다.
첫째, 소비자들의 아파트선택과정은 지역과 시공회사의 특성을 동시에 고려 하는 MNL모형에 의존한다. NL모형에 대한 검증결과, 지역우선결정모형과 시공회사 우선결정모형 모두 효용극대화가정에 부합하지 않는 것으로 나타났다.
둘째, 아파트선택에 있어 영향을 미치는 요인으로는 지역특성 중 주변상권의 개발가능성과 주변지역의 쾌적감이, 시공회사특성으로는 내부설계, 내구성, 건축자재 및 설비가 중요한 것으로 나타났다. 지역특성 중 주민행정의 편의성, 지역공공복리시설. 인근주민과의 융화가능성, 등하교 소요시간, 그리고 시공회사특성 중 분양가격, 아파트의 외관설계, 단지내복리시설, 개/보수 등 관리능력 등의 변수는 유의적인 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
세째, 평형에 따라 소비자가 중요하게 고려하는 요인에 있어 다소 차이가 있는 것으로 나타났다.
(1)주변상권의 개발가능성은 소형, 중형, 대형 모두에 있어 중요한 변수이다.
(2)주변지역의 쾌적감은 소형이나 대형보다는 중형의 경우 중요한 변수이다.
(3)출퇴근소요시간과 교육여건은 소형보다는 대형으로 갈수록 중요한 변수가 된다.
(4)건축자재 및 설비는 소형의 경우에 한해 중요한 변수이다.
(5)내부설계와 내구성은 중형과 대형의 경우 중요한 변수이다.
제 6 장 결론 및 제언
90년대들어 주택공급이 확대됨에 따라 주택소비자의 선택의 폭이 증가하고 이제까지 공급자가 지배하던 시장구조로부터 구매자가 지배하는 시장구조로 전환하는 시점에서 주거행위에 관한 정보는 정부당국의 주택정책수립과 건설회사의 경영전략수립에 중요한 암시를 주게 된다. 본 연구는 소비자들의 주거이동과 주거선택이 어떠한 동기에 의해 이루어지고 있는가를 분석함으로써 주택정책 및 기업전략수립의 기초자료로 활용하게 하는 데 그 목적이 있다.
본 연구는 이제까지의 주거행위에 관한 연구와 비교할 때 적어도 다음의 몇 가지 점에서 커다란 차이가 있다. 첫째, 본 연구는 소비자의 주거선택기회가 어느 정도 확대된 시점에서 이루어지고 있다. 기존의 연구는 시기적으로 수요가 공급을 초과하는 시점에서 이루어지고 있어 현재와 같이 주거선택기회가 급격히 증가하는 경우의 주거행위를 적절히 설명할 수 없다. 둘째, 기존의 주거선택모형은 대체로 회귀분석과 판별분석 등을 통해 주거행위를 설명하고 있으며, 최근들어 주택점유형태, 주택유형, 주택규모의 선택등에 logit모형을 이용하고 있다 (한동근 1987: 박헌수 1989: 이길순: 1990: 김정호 등 1991). 그러나 이들 연구는 효용극대화가정에 근거하고 있다고 할 수 없다. 본 연구는 주거선택대안이 지닌 속성평정에 의해 각 대안이 선택될 확률을 효용극대화모형의 하나인 losit모형을 이용하여 예측하고 있다. 세째, 기존의 주거선택모형에서는 소비자가 어떠한 과정을 거쳐 주택을 선택하는가에 대한 검증이 이루어지고 있지 않다. 본 연구는 최근 주택공급확대의 근간이 되고 있는 신도시아파트에 대한 분양신청이 있어 실제 선택 항목인 지역과 시공회사의 특성을 활용하여 주거선택과정에 대한 모형을 설정하는 한편 이에 대한 검증을 시도하고 있다.
본 연구에서는 기존의 연구문헌을 통해 제시되고 있는 주거이동모형에 대한 분석과 아울러 소비자선택이론에 기초하여 주거선택모형을 검증하고 있다. 주거이동모형에 대한 분석은 회귀분석을 이용하고 있으며, 주택선택모형에서는 multinomial logit모형과 nested logit모형을 이용하고 있다.
자료의 수집은 서울시내 아파트에 거주하는 286세대에 대한 우편설문을 통해 이루어졌다. 설문서에는 응답자의 이동성과 관련된 변수, 주거지역의 물리적/사회적 특성과 관련된 변수, 고려대상 아파트의 특성과 관련된 변수 및 응답자의 인구통계 및 심리적 특성변수와 관련된 문항들이 포함되어 있다.
주거이동모형에 대한 분석결과를 요약하면. 심리적 압박감은 거주자의 인구통계적 특성이나 기대가격상승, 주택정책의 신뢰도등과는 무관한 것으로 나타나고 있으며, 주택에 대한 만족도는 공간특성과 관련하여 일인당 주거면적과 연령이 높을 수록 증가하고, 무주택기간이 길수록 감소하는 것으로 나타났다. 한편, 인구통계적 변수와 사회적 연계성 등이 이주의도에 미치는 영향은 비유의적인 것으로 나타나고 있으며, 단지 주택만족도에 영향을 미침으로써 간접적으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이주의도는 아파트자체의 특성과 공간특성에 대한 만족도가 증가할 수록 감소하는 것으로 나타나고 있다.
전통적으로 주거이동 모형에서 중요하게 다루고 있는 생애주기, 점유형태와 이주형태가 5개 특성에 대한 만족도에 미치는 영향은 다변량 분석에 의해 검증되었다. 그 결과 이들 변수의 주효과와 상호작용효과는 모두 비유의적인 것으로 나타났다.
또한, 이주의도에 대한 분산분석결과 역시 생애주기와 점유형태의 상호작용효과는 비유의적인 것으로 나타나고 있으며. 주효과 중 점유형태만이 유의적인 것으로 나타나고 있으며, 차가의 경우가 자가에 비해 이주의도가 높은 것으로 나타났다.
한편, 이주의도에 대한 이주형태의 주효과와 생애주기와의 상호작용효과가 유의적인 것으로 나타나고 있다. 집단별 평균에 대한 분석결과, 차가에서 자가, 차가에서 차가, 자가에서 자가, 자가에서 차가의 순으로 이주의도가 높은 것으로 나타났다. 또한 이주의도는 생애주기와 이주형태에 따라 매우 상이한 패턴을 보이는 것으로 나타났다. 독신기의 경우에는 차가에서 차가로 옮긴 경우가 자가에서 자가로 옮긴 경우에 비해 이주의도가 높은 것으로, 형성기의 경우에는 차가에서 자가로 옳긴 경우가 차가에서 차가로 옮긴 경우에 비해 높은 것으로, 확대기에는 차가에서 차가로 옮긴 경우가 차가에서 자가로 옳긴 경우보다 이주의도가 높은 것으로, 안정기에는 차가에서 자가로 옳긴 경우가 자가에서 자가로 옮기는 경우보다 높은 것으로, 축소기의 경우에는 차가에서 차가로 옮기는 경우가 자가에서 차가로 옳긴 경우보다 이주의도가 특히 높은 것으로 나타났다.
주택선택모형에 대한 logit분석결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 첫째, 소비자들의 아파트선택과정은 지역과 시공회사의 특성을 동시에 고려하는MNL모형에 의존한다. NL모형에 대한 검증결과, 지역우선결정모형과 시공회사 우선결정모형 모두 효용극대화가정에 부합하지 않는 것으로 나타났다.
둘째, 아파트선택에 있어 영향을 미치는 요인으로는 지역특성 중 주변상권의 개발가능성과 주변지역의 쾌적감이, 시공회사특성으로는 내부설계, 내구성, 건축자재 및 설비가 중요한 것으로 나타났다. 지역특성 중 주민행정의 편의성, 지역 공공복리시설, 인근주민과의 융화가능성, 등하교 소요시간, 그리고 시공회사특성 중 분양가격, 아파트의 외관설계, 단지내복리시설, 개/보수 등 관리능력 등의 변수는 유의적인 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
셋째, 평형에 따라 소비자가 중요하게 고려하는 요인에 있어 다소 차이가 있는 것으로 나타났다. 주변상권의 개발가능성은 소형. 중형. 대형 모두에 있어 중요한 변수인 것으로, 주변지역의 쾌적감은 소형이나 대형보다는 중형의 경우 중요한 변수인 것으로, 출퇴근 소요시간과 교육여건은 소형보다는 대형으로 갈수록 중요한 변수인 것으로, 건축자재 및 설비는 소형의 경우에 한해 중요한 변수인 것으로, 내부설계와 내구성은 중형과 대형의 경우 중요한 변수인 것으로 나타났다.
본 연구를 통해 정부당국과 기업에게 제시될 수 있는 정책적 암시는 다음과 같다.
첫째, 주택공급확대는 지속되어야 한다. 본 연구결과, 정부의 현행 주택정책에 대해 많은 소비자가 신뢰감을 보이고 있고, 주택가격 안정에 공헌하고 있는 것으로 평가하고 있음은 매우 다행한 결과이며, 지속적인 주택공급의 확대와 일관성 있는 주택정책이야말로 주택압박감에 의한 불필요한 이주를 막음으로써 부동산투기를 막고 사회안정을 이루는 기초가 될 것이다. 무엇보다 주택공급의 확대는 소비자에게 주거선택의 기회를 증가시킴으로써 소비자효용을 증가시키는 결과를 가져오게 한다.
둘째, 정부의 택지개발정책은 무엇보다 주변상권 및 쾌적한 주거환경의 조성에 중점을 두어야 한다. 본 연구에서는 소비자의 주거선택이 지역특성 중 주변상권의 개발가능성과 주거지로서의 쾌적감에 의해 결정되고 있음을 보고하고 있다. 비록 본 연구의 대상지역이 세군데 신도시만을 포함하고 있으나, 이들 지역은 규모면에서 주택공급확대정책의 근간을 형성하고 있기에 또 다른 신도시 조성에 있어 이들 지역에 대한 소비자평가가 가지는 의미는 크다고 할 수 있다. 지역특성의 개발은 수도권인구의 분산이라는 당초의 주택정책목표를 달성하는 필수 요건이라 할 수 있다.
마지막으로, 건설회사는 아파트건설에 있어 내부설계, 내구성, 건축자재 및 설비의 특성을 강화할 필요가 있다. 본 연구는 소비자선호가 시공회사에 따라 뚜렷하게 편중되고 있음을 보여주고 있다 다가오고 있는 경쟁시대에 살아 남고 나아가 선두그룹에 속하고자 하는 건설회사라면 지금부터 이들 특성을 강화함으로써 우호적인 소비자이미지를 형성하기위한 노력을 보여야만 할 것이다.
또한 지속적인 소비자정보의 수집은 건설회사의 시장 세분화와 목표시장선정, 포지셔닝 전략의 수립에 필수요건이 된다. 예를 들어 본 연구에서는 소비자의 이주의도가 이주형태에 따라 상이함을 보여주고 있으며 이는 소비자의 인구통계적 특성과 함께 시장세부화의 주요변수가 될 수 있다. 또한 아파트선정에 영향을 미치는 요인이 평형에 따라 상이하다는 점은 건설회사가 강조하여야 할 아파트특성이 목표시장에 따라 상이하여야 한다는 점을 암시하고 있다.
그러나 이러한 정책/전략적 암시는 본연구가 지니는 다음의 한계를 고려하여 신중히 평가되어야 할 것이다.
첫째, 본 연구는 주거이동모형과 주거선택모형에 대한 분석을 별도로 실시하고 있다. 그러나 주거이동여부에 대한 결정은 주거선택모형에 있어 하나의 의사결정 단계로 볼 수 있으며, 따라서 계층적 선택모형에 의한 분석에 포함하는 것이 바람직하다고 할 수 있다.
둘째, 계층적 선택모형에 대한 분석결과, inclusive value의 계수가 1보다 큰 것으로 나타나고 있어 모형간 비교가 직접 이루어지고 있지 않다. 차후의 연구에서는 보다 정교한 실험설계에 의한 모형간 비교를 통해 선택모형을 확인할 필요가 있다.
세째, 본 연구에 이용된 표본의 수는 선택대안의 수와 특성변수의 수에 비해 상대적으로 적다고 할 수 있다. multinomial logit모형에 대한 분석에서 추정된 지수가 보다 안정된 값을 가지기 위해서는 표본의 수를 늘릴 필요가 있다.
네째, 본 연구에서는 서울시내에 거주하고 있는 아파트거주자만을 대상으로 이들의 주거행위를 분석하고 있다. 본 연구의 결과가 보다 일반화되기 위해서는 보다 많은 지역에서 상이한 주거형태에 거주하고 있는 소비자를 분석대상으로 삼을 필요가 있다.
마지막으로 본 연구에 이용된 자료는 횡단면자료이기 때문에 주거행위의 역동적 특징을 파악하는 것이 불가능하다. 개인의 주거행위는 생애주기나 주택시장구조의 변화에 민감하게 반응하는 것이기에 이후의 연구에서는 소비자패널을 이용한 장기자료를 이용하는 것이 바람직하다고 할 수 있다.
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