第3節 店鋪立地의 條件과 立地選定原則
1. 立地選定 條件
입지조건으로는 지역의 발전성, 고객의 유동상태, 점포밀집도, 後背地의 고객수, 및 구매력 등이 있다. 이러한 조건을 신중히 고려하여 입지를 선정해야만 한다. 그런데 입지란 현재는 좋다 하더라도 앞으로 달라질 수 있다. 왜냐하면 도시를 중심으로 하는 購買力의 移動이나. 購買地域이 擴大되는 경향은 새로이 도시간의 경쟁이나 점포간의 경쟁을 유발하므로 현재는 유리한 조건이라 할지라도 불리한 입지조건이 될 수 있기 때문이다. 입지조건이 변화하게 되는 요인으로는, ①신규도로나 버스노선의 발달, 신규 전철노선의 등장, ②정류장의 이동, ③대형백화점의 진출이나 수퍼체인의 신설, ④同業有力店의 진출, ⑤인접상점가의 근대화, ⑥오락시설의 신설이나 이전. ⑦신공업지역의 형성, ⑧신규 아파트단지의 출현 등이 現在의 立地條件을 변화시킬 수 있는 요인이라 할 수 있다.
2. 넬슨(R.L.Nelson)의 입지선정 8원칙42)
넬슨(R.L.Nelson)은 효과적인 소매입지선정을 위해서는 다음의 몇 가지 原則을 제시 하였다.
(1). 기존상권 성장잠제력의 타당성: 상권내의 소비지출 총액에서 自店이 차지하고 있는 비율을 검토한다.
(2). 상권내에서 특정입지(specific site)에의 접근 가능성: 상권내의 잠재력을 自店이 어느 정도 홉수할 수 있는가를 검토한다.
(3). 성장가능성: 인구증가와 소득수준의 향상을 기대할 수 있는가를 검토한다.
(4). 空間便利度의 창출여부(business interception): 주거지와 종래부터 있는 상품을 구입하는 점포나 상점가의 중간에 입지하여 고객에게 높은 空間使利를 제공함으로 수요를 창출할 수 있는가를 검토한다.
(5). 유사업종의 밀집성: 개개의 점포는 산재 되어 있는 것보다 인접 또는 밀집되어 있는 것이 고객 흡입력이 더 커진다. 따라서 공간편리의 입지를 선택할 것인가 아니면 밀집성을 이용할 것인가를 결정해야만 한다.
(6). 경쟁회피(minimum competitive hazard): 경쟁점의 입지, 성격, 규모, 형태 등을 파악하여 自店의 매출액에 영향을 줄 것인지를 예측하고, 장래 경쟁점포의 입지 여부를 예측한다.
(7). 양립성(Compatibility): 점포간 판매하는 상품의 補完 관계를 검토하여 입지를 결정한다.
(8). 입지의 경제성(site economics): 임대료 등 입지비용을 생산성과 잠재성에 비교하여 경제적인가를 검토 분석한다.
경쟁을 회피하기 위해서는 여타의 조건이 같다면 ①. 될 수 있는 한 경쟁점이 적은 입지를 선택하고, ②. 입지를 경쟁점이 이용하는 것을 방지할 수 있는 가능성을 검토, ③. 경쟁입지가 소비자 이동을 중간에서 차단하지 못하는 지역에 입지를 선택한다.
第4節 立地의 類型43)
1. 獨立立地
소매점경영에 있어서 점포는 어떠한 입지를 선정하는 것이 가장 효과적 일까? 길가에 입지하는 것으로 自由立地(free-standing location)라고도 한다.(그림4-5)
독립입지는 경쟁점포가 없고, 임대료가 싸고, 주차가 용이한 것 등의 영업비가 저렴하다는 유리한 점이 있지만 출점 초기단계에 고객을 흡입하기가 어렵고 다양한 구매를 원하는 고객은 吸入하기가 어렵다. 또한 廣告費가 많이 들며 도시계획법 등의 법률적인 조건 때문에 입지를 못하는 短點이 있다.
2. 非計劃的 營業地區(unplanned business district)
사전에 계획을 세워 형성된 영업지구가 아니라 점포가 둘 또는 그이상이 자연발생적으로 모여 형성된 영업지구를 말한다.
①. 都心 또는 中心영업지구(downtown or central business district)
이는 도심의 중심에 전통적으로 형성된 상업지구로 대도시의 높고, 사치한 소비수준과 유행, 대량 소비경향에 따라서 업종별로 지역적분화를 하는 것이 특징이다(그림4-6).
서울의 중심영업지구를 업종별 분포를 살펴 보면 고급귀중품상점은 남대문로 2,3가, 종로 2,3가와 각 백화점등에 집중하고 있다. 유행성과 사치성 상품인 양품(apparel) 등은 명동일대와 백화점에 집중하고 서적은 충무로, 가구는 을지로와 인사동골목에 입지하는 경향이 있다. 그 외에 외국인을 상대로 하여 형성된 이태원 상가가 있다. 이와 같이 도심에 전통적으로 형성된 영업지구에는 백화점을 포함하여 귀중품점, 식당, 어페럴(apparel) 등의 전문점과 편의점이 혼합하여 집적되어 있고 많은 사무실과 서비스숍(service shops)이 형성되어 있다. 차량의 통행이나 보행객이 가장 많다는 것이 특징이다.
②. 隣近영업지구(neighborhood business district )
인근영업지구는 사회적, 경제적, 지리적경계에 형성된 영업지구로 인근주민들의 구매욕구를 충족시키기 위하여 便宜性제품을 중심으로 형성된다. 주된 소매업으로는 슈퍼마켓과 버라이어티 스토아(variety store)44)등의 소규모 소매점이 주된 상점이다.
③. 中間영업지구(secondary business district )
중간영업지구는 소규모 도심지역의 주 교차로를 중심으로 형성된 영업지구를 말하며 하나의 도시에 여러 개가 형성될 수 있다. 이에는 적어도 하나의 쥬니어 또는 총체적상품 백화점(junior or general merchandise department store)이 있고, 일용잡화점(variety store VS) 및 소규모의 소매, 서비스점이 있다. 이는 도시의 膨脹으로 인하여 인구의 擴散에 따라 형성된 지구이다.
④.扇型영업지구(string or highway business string)
가로나 고속도로변에 입지한 것으로 일반적으로 같은 종류이거나 보완관계에 있는 제품을 취급하는 소매점의 집적으로 형성된 영업지구이다.
3.計劃的 쇼핑센터(planned shopping center)
이는 立地(location), 크기(sixte), 入住의 형태(type of tenants), 주차공간 등을 하나의 단위로 묶어 집권적으로 소유 내지 관리되는 쇼핑센터를 말한다. 이에는 隣近형 쇼핑센터, 中域(共同)형 쇼핑센터, 廣域형 쇼핑센터 등 세가지가 있다.
①. 隣近쇼핑센터 (neighborhood shopping center)45)
이것은 일용잡화점(variety store)이나 소규모 백화점에 비하여 규모가 작은 쇼핑센터로 대규모의 슈퍼마켓을 포함하며 흔히 드러그점(drug store)46)이 있는 경우가 많으며 隣近(neighborhood)지역을 주 목표시장으로 한다. 이는 주요 도로변에 형성되나 비계획적으로 형성된 扇型영업지구(strings)와는 달리 계획적으로 형성된다. 최근 대단위 아파트 단지를 중심으로 형성된 쇼핑지구로 예를 들어 우성아파트단지의 우성쇼핑이나 한양아파트단지의 한양쇼핑, 현대아파트단지의 현대쇼핑 등도 인근 쇼핑센터의 일종이라 할 수 있다.: 규모는 소비자들(3,000∼20,000)이 가장 접근하기 쉬운 지역에 25,000∼75, 000 평방피트의 쇼핑공간을 형성하고 있다.
②. 中域(共同)형쇼핑센터 (community shopping center)47)
이는 소비자들이 쇼핑지역에 관계없이 자주 구매를 하는 便宜品이나 쇼핑상품을 주업종으로 하며 보통 백화점과 슈퍼마켓을 포함하여 20∼50개의 入住店이 있는 쇼핑센터를 말한다. 이는 인근센터 보다 더 넓은 지역에서 고객을 흡입한다 . 서울근교의 중규모 도시에 형성된 쇼핑지구를 말한다. 예를 들어 서울의 천호지구의 목산백화점을 중심으로 형성된 쇼핑지구가 있다. 대상 도시의 交通 및 行政의 중심지에 주로 형성이 되며 고객수는 20,000∼100,000 명, 쇼핑공간은 75,000∼300,000 평방피트 정도의 空間에 형성 된다.
③.廣域型쇼핑센터 (regional shopping center)48)
광역쇼핑센터는 주로 선매품이 중점을 이루며 적어도 하나의 대형백화점(full line department store)과 여러 개의 대형 전문점(union department), 일용잡화점(variety), 양품점(apparel) 등을 포함하고 있는 쇼핑센터를 말한다. 이는 간선도로나 터미널을 중심으로 형성이 된다. 예를 들어 강남고속터미널을 중심으로 뉴코아 백화점, 반포상가, 고속터미널 내의 의류도매센터 등이 하나의 쇼핑상가를 구성하고 있다(그림4-7). 총 규모는 인구 100,000∼1,000,000명, 점포수는 40~100개, 쇼핑공간은 400,000∼1,000,000평방피트 정도의 공간에 형성된다.