第1節 店鋪立地의 意義와 重要性

1. 점포입지 意義

새로이 점포를 설치하려면 어떠한 입지가 합리적인 것일까? 이러한 입지선정은 엄밀히 말하면 地域→地區 →地點 ³⁶⁾의 3 요소로 구성된다고 할 수 있다. 地域이란 시장의 지역적 범위를 의미하며 이는 곧 중심지에 의한 흡입력이 작용하는 범위를 의미하며, 地區란 지역간의 의존관계 내지 기능의 상호의존성을 나타내는 흡입성을 의미하며, 地點은 시장의 지리적 거점으로서의 점포·시설로서의 중심점을 의미한다. 즉 거시적인 상권의 분석 -평가에서 미시적인 구체적인 토지와 장소를 선정하는 것을 말한다.

점포입지(store location)란 점포라는 물리적인 시설이 자리잡게 될 일정한 지표상의 공간적 범위를 말하는데, 엄밀히는 점포가 자리잡게 될 지구를 말한다. 즉, 店鋪立地란 상점이 위치하고 있는 장소를 말하는데 이러한 입지가 어떠냐에 따라 상점은 큰 영향을 받는다. 따라서 새로이 개점을 하거나 점포를 이전하려는 경우에는 이러한 입지를 잘 선정하여야 만 한다.

2. 점포입지의 중요성 ³⁷⁾

소매점의 경영에 있어서 성공에 영향을 미치는 여러 가지 요인 중에서 가장 중요한 것이 점포의 입지, 즉 位置(location)이다. 점포의 입지를 결정하는 데는 많은 자본이 投入 됨으로 인하여 한번 결정된 입지를 바꾼다는 것은 그리 쉬운 일이 아니다. 소매업의 경영성과는 점포의 입지에 따라 승패가 좌우된다고 하여도 과언이 아니다. 점포의 입지(location)가 좋으면 잘못된 경영으로 인하여 발생하는 問題點을 극복할 수 있지만 점포의 입지(location)가 나쁘면 경영자가 유능하다 할지라도 그 능력을 충분히 발휘할 수 없게 된다.

소매점의 경영에 있어서 입지가 중요한 이유는

(1). 한번 결정된 입지는 변경하기가 어렵다. 즉 長期的인 의사결정이다. 일단 점포의 입지를 결정하여 開店하게 되면 그 곳에서 영업하는 동안은 영원히 영향을 미친다는 것이다.

(2). 점포의 입지는 소비자(顧客)을 유인하는 중요한 요인이다. 소매업은 고객이 직접 와야만 거래가 형성되는 사업이므로 점포의 위치는 소매점 경영에 있어서 가장 중요하다. 그러므로 점포는 소비자가 접근하기 쉬운 지역에 위치 해야만 한다.

(3). 점포의 입지는 동업종간은 물론 이업종간의 경쟁에 있어서 중요한 수단이다. 경영자가 소유하고 있는 건물이 있으니까 등의 단순한 입지의 결정은 매우 위험한 사고방식이다. 즉, 경영자의 입장에서의 입지선정이 아닌 소비자의 購買位置 條件에서 입지를 결정해야 한다.³⁸⁾

第2節 小賈商圈의 構成(A Composite of Retail Trading Areas)

商圈(trading area)이란 "마아케팅 단위나 집단이 상품이나 서어비스를 판매, 내지 배달하는 데 있어 판매량과 비용면에서 보아 보통 경제적인 경계에 의하여 그 규모나 크기가 결정되는 지구(district)" 를 말한다.³⁹⁾ 어떤 장소, 내지 점포를 중심으로 하여 상거래가 이루어지는 범위 즉, 잠재적 구매자인 소비자가 있는 地域의 範圍를 말한다. 상거래엔 물자의 장소적 이동을 수반하기 마련이므로 이는 어떤지역을 중심으로 하는 상업지역임과 동시에 교통기관에 의해 이동이 이루어지는 교통지역이라고도 할 수 있다. 상권의 크기는 그 商業施設이 취급하는 상품의 종류, 물건갖춤, 가격, 운송, 기타 서어비스, 입지조건, 교통사정 등에 의해서 규정된다. 원칙적으로 상권은 중심지에 형성되는 것이나 실제로는 자연조건이나 교통사정에 따라 달라진다. 그러면 상권의 구성에 대하여 알아보기로 하자.

1. 버만과 에반스의 상권구성⁴⁰⁾

상권은 크게 核心(primary)상권, 副心(secondary)상권. 周邊(fri-nge)상권으로 나눌 수 있다(그림4-1).

(1)核心상권(primary trading area)

이는 점포고객의 55~70 퍼센트를 포함하는 상권범위를 말하며, 점포가 몰려있고 인구나 판매액 比로 볼 때 고객이 가장 밀집된 지역이다.

(2)副心상권(secondary trading area)

이는 점포고객의 15∼25 퍼센트를 포함하는 상권을 말하며, (그림4-1)에서 보듯이 핵심상권의 외각지역에 위치하여 고객의 분산도가 가장높은 지역이다. 이 지역에서 便宜店(convenience store)은 고객의 吸入에 있어서 아주 빈약하다.

(3)周邊상권( fringe trading area)

핵심이나 부심상권에 포괄되는 고객 이외의 나머지 부분의 고객을 포함하는 상권으로 고객은 아주 분산적이며 편의점에 흡입되지는 않는다. 보통 점포고객은 5∼10 퍼센트의 고객을 포함하는 것으로 본다.

2. Ronald R. Gist의 상권구성⁴¹⁾

기스트(R.R. Gist)는 상권을 占別商圈(individual trading area)과 地區商圈(district trading area), 地域商圈(general trading area)으로 구분하여 설명 하였다.

(1)占別상권( indivisual trading area)

지구상권내에서 출점할 점포의 立地(location)가 가지게 되는 상권을 말한다. 즉, 고객이 가장 쉽게 접근 할 수 있는 지역에 형성된다(그림4-2).

(그림4-2)에서 보는 바와 같이 A, "中心商店街(downtown cluster)" 와 B,C, 그리고 D 등의 원거리에 분포하여 다른 형태의 상품을 판매하는 "점별상점(individual store)" 과 E와 같은 대규모 쇼핑센터(large shopping enter) 등으로 구별 할 수 있다.

(2)地區商圈(district trading area)

이는 지역상권내에서 출점할 점포가 속하는 상업집적이 가지는 상권을 말한다.(그림 4-3) 서울의 상권을 예를 들어 설명하면 A상권은 대형백화점, 전문점, 패션상품점(appral) 등을 갖춘 명동을 중심으로 형성된 상권으로 顧客吸入이 서울전역에 확산되어 있다. 그 외 B, C, D상권은 신촌·이대입구, 압구정 등과 같이 A상권과는 달리 주요 고객이 특정지역에 限定되어 있다는 것이다. E상권은 도심의 외각지역에 형성된 상가로써 주로 터미널(강남고속터미널, 상봉터미널 등)을 중심으로 형성 된다고 할 수 있다.

(3)地域상권(general trading area)

특정 지역내의 지구상권이 모여서 대규모의 상권을 형성한 것으로 總商圈이라 불리우기도 한다.(그림 4-4)