2. 多店鋪立地理論-立地·割當모델(Location-Allocation Model)²⁰⁾

이전의 점포입지모델은 단일점포 입지선정만을 고려해 왔다. 하지만 실제에 있어서 점포입지는 단일입지 뿐만이 아니라 다점포입지, 즉 유사업종이 고리(chains)식으로 한 상권(market area)내에 복합적으로 입점하는 상황에 직면하게 되었다.

다점포입지결정 (Multiple Store Location Decision)의 중요성으로 인해 복수의 장소를 선택하는 다수의 접근법들과 한 지역에서 입지(outlet)의 공간들을 조직화하는 다수의 접근법들이 최근 몇 년간 제안되어 왔다. 이들 대부분의 모델들은 立地-割當모델(location-allocation models)의 항목에 해당된다. 입지-할당모델은 일반적으로 점포입지선정과 이 입지에 수요를 적절히 할당함으로써 어떤 기준을 最適化 시키는 모델을 의미한다.²²⁾
이 입지-할당모델은 특정 장소선택 절차의 2가지 기본요소를 갖는다. ①새로운 소매점포(retail outlet)를 위한 최고의 입지는 인정한 공동목표에 기초를 두며, ②이들 점포에 대한 소비자들의 割當은 소비자 이동(consumer trip)의 기대형태에 기초를 둔다. 이 입지-할당모델은 각 점포(outlet)의 상권(trading area)을 결정하고 販賣와 利益을 예측하는데 사용된다. 입지-할당모델(location-allocation model)의 利點은 체계적으로 입지가능안을 평가하고 그 중 소매업의 성과를 최대화 할 수 있는 안을 선택하게 해주는 데 있다. 이 모델은 복수의 점포가 동일 시장에 개장할 때 유용하게 이용할 수 있다. 또한 이 모델은 입지와 점포형태에서의 변화가 市場占有率이나 利益으로서 소매업 성과에 어떠한 영향을 미치는가를 평가하는데 연구의 초점을 두고 있다.

한편, 입지-할당모델(location-allocation model)은 다음과 같이 다섯 가지의 기초적인 요소로 구성되어 있다.²³⁾

첫째, 目的函數(objective function): 점포입지선택에 있어서 목표들은 최적화된다. 소매점포 입지에 목적함수는 대개 접근 가능성의 측정이나 점포의 경제적 生存能力性(economic viability)의 측정을 한다.

둘째, 需要點(demand points): 두번째 요소는 消費財(retail goods)와 서어비스에 대한 수요의 지리적 분포에 관한 정보이다. 일반적으로 需要(demand)는 수요점(demand points)으로 言及된 공간 조화의 集合(set)에 의해 나타난다. 이들 각 점들은 제공된 재화와 서어비스를 위한 수요의 특정수준을 포함하고 있는 地帶(zone)의 중심을 나타낸다.

세째, 可能한 立地場所(feasible sites): 모델의 세번째 요소는 점포입지에 대한 가능한 장소의 입지에 관한 정보이다. 가능한 입지장소를 선택하는데 있어서 토지이용법, 제한구역, 비용, 진입과 진출의 용이함과 같은 要所들이 고려되어야 한다.

네째, 距離 ·時間行列(distance or time matrix): 각 수요점(desand points)에서 각 가능한 점포입지(store location)까지 거리나 이동시간을 나타낸다. 거리와 시간행렬은 道路綢(road network)을 넘어선 점들의 각 쌍들 사이에서 최단거리나 이동시간을 계산하므로써 발생된다.
따라서 실제이동시간, 물리적 이동에 대한 사회적 장벽, 사용된 수송모델, 교통혼잡과 같은 要所들과 개개인의 이동에 영향을 주는 다른 요소들이 설명 되어야 정확하게 거리(distance)를 반영 할 수 있다.

다섯째, 割當規則(allocation Rule): 할당규칙은 구매이동(shopping trips)의 기대된 형태를 흉내내고 지역에서 상이한 점포들간의 선택에 기대된 소비자들을 서술하는 방법이다. 즉, 점포의 상권예측과 각 점포의 판매와 시장점유를 예측하는데 이용된다.

3. 土地利用 및 時代에 따른 立地理論

이 이론의 접근법은 앞의 중심지이론과 같이 도심의 주요 점포입지에 근거를 재공하기 위한 거시적 考察論인 것이다. 도시내 활동의 집중의 목적은 접촉을 편리하게 해주기 때문에 도시활동의 중요한 입지요인은 자연적 근접도, 즉 接近性이다. 접근성 요인은 도시내 상업용지의 이용에 중요한데 상업활동에서는 입지가 주로 매출액을 결정하고 대부분의 소매업인 경우에 입지가 운용비에서 차지하는 비율이 높기 때문이다. 즉, 地代는 토지사용도가 클 수록 높아지기 때문에 중심지일수록 접근의 용이성 때문에 지대는 높고 이에 따라 점포의 유효성과 밀접한 관련성을 갖는다. 이러한 과정으로 도심의 입지설정원인을 규명해 나감으로써 이 이론의 意義가 있는 것이다. 도시의 토지이용은 대체로 그 기능이 특성에 따라 유형을 달리하며 중추적인 기능을 담당하는 中心商業地區(CBD)가 토지이용의 가장 집약된 곳이라 할 수 있다. 이 영역에서 멀어짐에 따라 공간적 분화현상이 나타난다.²⁴⁾

이런 현상을 설명하는데는, 도시적 기능이 집중하는 현상은 求心力(centrip total force)에 의해 이루어진다. 그리고 接近性, 환경적 특성, 등의 요인들이 중심집중의 기능을 만들고 토지이용자가 요구하는 기능의 집중도와 이용자에게 제공되는 접근성으로 기능이 분화된다. 그렇기 때문에 도시내의 地代(rent)의 지역적 분화가 달라진다.²⁵⁾ 즉, 地價의 바탕은 경제적 지대에 있고 地代는 입지에, 입지는 편의에, 편의는 가까움에 의존하게 되므로 地價는 결국 접근성에 의존하게 된다는 것이다. 따라서 일정한 입지에는 그 입지의 경쟁지대를 지원할 수 있는 기능만이 그 지역에 입지하게 되는 것이며 이에 따라 가까움이 높은 수준에 있는 도심지에 상권활동이 집중되고 기능의 전문화가 이루어 진다는 이론이다.²⁶⁾ 토지이용은 각종 입지들에서의 상대적인 이용능률에 의해 궁극적으로 결정 되어지고 능률은 地代支拂能力에 의해 측정되어 진다는 것이다. 도시구조에서 가장 능률적인 토지이용패턴은 이용자들의 경쟁에 의해서 이루어지며 주어진 장소에 대해 최대의 수익을 얻어낼 수 있는 이용자가 성공적인 경쟁자가 될 것이라는 것이다. 그리고 도시의 구조는 편의의 중요성이 地價의 평가를 통해서 결정되어 진다는 것이다.²⁷⁾ 따라서 地代이론에 따른 소매점포의 입지는 그 소매점이 수행하는 기능이 도시구조에서 얼마나 도시환경의 특성, 즉 地代, 消費者接近性에 합치 하느냐에 달려 있는 것이다.